不動産

新築ワンルームマンション投資は儲かる?儲からない?+成功の方法

「新築ワンルームマンション投資は儲かる?儲からない?+成功の方法」のイメージ。マンションを背景に、記事タイトルが表示されている。

新築ワンルームマンション投資って儲かるのかな?

やめた方がいいっていう人も多いみたい…

否定的な意見も確かに多いですね。

まず、儲かる儲からないは、儲かるをどのラインで考えるのかによります。

長期的に安定した収入を得るものですからね!

ミヤビ屋

考え方によって、取り組むべきかどうかが変わるということですか?

その通りです。

中には、儲けよりも資産を残すということが目的の方もいらっしゃいます

この記事で、基本的な知識と、成功するためにはどうしたらよいのかをご説明します。

読み終わるころには、新築ワンルームマンション投資に挑戦するのかどうかを決められるはずです!

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新築ワンルームマンション投資は儲かるのか?

植木鉢があるだけのシンプルな部屋の壁に、「?」マークが表示されている。

不動産投資には様々な手法があります。

アパートやマンション一棟を丸々所有し貸し出す方法、または一室のみを所有し貸し出す方法などです。

この記事でご紹介するのは、新築ワンルームマンション一室への投資についてとなります。

新築ワンルームマンション投資とは、新たに建設された建築物で、まだ誰も入居したことがないワンルームマンションに投資することです。

特徴としては、一棟投資莫大な資金が必要であるのに対して、ワンルームマンション投資初期費用を抑えて不動産を所有することができます。

また、土地の所有についても違いがあります。

一棟投資では、建物と土地が投資の対象となり、ワンルームマンション投資では、部屋の面積に応じて土地の所有権が分割されます。

このように、規模が異なるため、当然得られる賃料収入にも差が出ます。

一棟投資では賃料収入が多くなり、ワンルームマンション投資では少なくなります。

当記事のタイトルにもある、儲かるのか?儲からないのか?の結論は、「小さな儲けを安定して得ることが可能」です。

基本は、低利回りで継続的に安定した賃料収入を得る投資モデルになります。

表面利回りの計算方法

年間家賃収入÷購入価格×100

ワンルームマンション投資を、不動産投資の入り口として選ぶ初心者の方も数多くいらっしゃいます。

ワンルームマンション投資で不動産投資を学び一棟投資へと移るのも一つのやり方でしょう。

どんな人にオススメの不動産投資なのか?

新築ワンルームマンションがザックリどんなもので、小さな利益を継続して得ていく投資であることがわかったと思います。

では、どんな人にオススメの不動産投資なのかを説明していきます。

以下に挙げた項目に該当する方は、新築ワンルームマンション投資に向いているでしょう。

  • 小さな利益(低利回り)でも、安定した収入が欲しい人
  • 家族に、何か資産を残したい人
  • 貯金より、少しでも効率の良い投資を求めている人
  • 投資をしたいけど、手間をかけたくない人
  • 不動産投資を始めたいが、一棟は怖いなと思っている人
  • 預金や積立を、多く保有している人。

新築ワンルームマンション投資は、派手に儲けが出るものではありません

安定した収入を継続的に得るためのものです。

堅実な方や、慎重な方が、本業以外の別の収入の柱として検討するのが良いでしょう。

新築ワンルームマンション投資のメリット

新築ワンルームマンション投資を始める前に、どのようなメリットがあるのかを知っておきましょう。

空室リスクが低い

一般的に、入居者には新築物件築浅物件好まれます

入居者のニーズにあった機能を備えた新しい設備があり、建物自体もキレイなので選ばれやすいです。

また、家賃新築中古では大幅に高いというわけでもないので、それならば新築物件にしようという心理が働きます

入居率が高いことは、安定収入につながるのももちろんですが、精神的にも安定が得られるメリットもあるでしょう。

不動産価値が長く維持できる

購入後に何らかの理由により、売却を考える可能性もあるでしょう。

不動産価値築年数とともに下落をするのが一般的なため、当然ながら使用年数が短い方が高く売却ができます

そのため、新築では築年数0年からのスタートなので、不動産価値が長く維持できるというわけです。

購入後しばらくは修繕費がかかりにくい

時間の経過とともに、設備や建物自体は傷んできます。

中古物件では、購入後すぐに修繕が必要となったり、入居者ニーズに合わせた設備への交換が必要になったりする場合があります。

その点、新築物件では、傷みも設備の交換も不要です。

設備の当たりハズレもありますが、購入後しばらくは修繕費がかかりにくいでしょう。

また、購入後に注意しても発見ができなかった不良があった場合、新築物件では「瑕疵担保責任」を売主に負ってもらえます

瑕疵担保責任の期間は10年間とされており、発見から1年以内に申告しなければなりません。

流動性が高く売買しやすい

不動産投資では、不動産の購入を「入口」売却を「出口」と表現します。

不動産投資では売却にあたる出口も重要です。

賃料収入で利益が出ていたとしても最後の出口で大きな損失を出すとトータルで赤字になる可能性があります。

そこで重要になるのが、資産を現金化できる可能性、いわゆる流動性です。

入居者が見込みやすく、売却時に利益を得やすい物件を、流動性が高いと表現します。

元々の流動性が高いワンルームマンションですが、特に新築ワンルームマンションは築年数が浅いことから、より優位となるでしょう。

キャピタルゲインによる利益を生む可能性がある

キャピタルゲインとは、不動産の売買時の差額により利益を得ることです。

カンタンに言うと、安く買って高く売るというものです。

ワンルームマンションは流動性が高いため、立地によって地価が上昇し売却価格が購入価格を上回る可能性があります。

素人が狙ってキャピタルゲインで利益を出すのは難しいので、積極的に狙うのではなく恩恵を受けられたらラッキーという程度の感覚でいましょう。

新築ワンルームマンション投資のデメリット

メリットだけではなく、デメリットも理解したうえで判断をしていきましょう。

不動産購入価格が高い

新築ワンルームマンションの最大のデメリットは、不動産購入価格が高いことです。

物件本体の価格に加えて、不動産会社による人件費販売促進費などが上乗せされるので、初期費用が大きく掛かります。

不動産購入価格が高いことによって、利回りも低くなります。

不動産購入価格が高いというデメリットから、成功できないというケースもあるので要注意です!

新築ワンルームマンション投資はやってはいけない!という意見が多い理由

「!」マークを背景に、紙に「STOP」とペンで書かれている。

新築ワンルームマンションに興味を持って情報を集めてみると、否定的な情報が多いことに気が付くと思います。

「新築ワンルームマンション投資はやってはいけない!」

そう言ったネガティブな意見も取り入れたうえでの判断が重要となるので、理由を解説していきたいと思います。

新築プレミアムがあり購入価格が割高

新築プレミアムとは、購入時した瞬間に、市場価値が大きく下がることです。

なぜ、このような価値の下落が起きるのか?

その理由は、新築マンションの売り出し価格には、人件費開発費用広告費が含まれているため、これらの費用も織り込まれているからです。

これは、どういうことかと言うと、実際の相場価格ではなく、発生したコストによって価格が決まっていることを意味します

そのため、相場価格で決定する売却価格と比べると高くなるという仕組みです。

新築プレミアムによって、購入価格が高くなり、利回りが低下することから否定意見が多くなっています

節税効果があまり高くない

不動産投資をすることで、節税効果を狙うことが可能です。

方法としては、減価償却費損金として計上したり、経費を収入から差し引いたりすることで節税に繋がります。

この節税効果はメリットの一つですが、区分所有で取得単価が高くないため、そこまで大きな効果はないと言われています

ただし、事実としては節税効果も「ゼロ」ではなく、初年度は特に大きな節税ができます

また、特に恩恵を受けられる人は所得額が高い人で、所得水準の標準的な方が得られるのは小さな効果です。

初期からキャッシュアウトになる場合がある

キャッシュアウトとは、資金が流出することです。

いわゆる、自己資金を持ち出しローン返済し、キャッシュフローがマイナスとなることです。

都心部や大都市圏の新築物件は、資産価値が高いですが購入価格も高額です。

将来的な資産価値の維持継続の可能性は高いですが、ローンも大きくなり持ち出しが出る場合があります

中古ワンルームマンション投資の方が儲かる

中古ワンルームマンションの方が、投資商品として優秀だという意見も非常に多いです。

たしかに、新築プレミアムで購入するよりも、利回り良く運用できる可能性はあります。

築浅の中古物件を、効率良く運用できれば確かに有利です。

気になる点としては、修繕費がどのように発生するのかを予測できるかどうかです。

予測を見誤ると、購入直後に高額な修繕費が発生する場合があります。

新築ワンルームマンション投資の失敗事例

前の項目で、「新築ワンルームマンション投資はやってはいけない!」という意見が多い理由がわかったと思います。

そういった意見の背景には失敗があったからに他なりません。

新築ワンルームマンション投資で成功するために、失敗事例から教訓を学びましょう。

営業マンの説明を全て鵜呑みにしてしまった

不動産会社の営業マンは、購入者の損得を真面目に考慮してくれる方もいますが、そうでない方ももちろんいます

営業マン自身の成績に関わるので、仕方ないことではあります。

例えば、利回りの計算で大きく儲かるとなっている場合、それは表面利回りで計算がされていることが多いでしょう。

これによって、購入後に実質利回りで計算した場合、当初と話が違うとなるわけです。

全てを疑えというわけではありませんが、慎重になり自分自身でも確認することは必要でしょう。

家賃の初期設定が相場に合っていなかった

当初設定した家賃が、相場に合っていないために空室が続くという失敗例も多くあります。

これはなぜか?

最初の入居者が退去した瞬間に価値が下がる新築プレミアムが家賃にもあるためです。

新築プレミアムがなくなった後の家賃が、相場と合っていないと次の入居者が入りづらくなるでしょう。

ただし、人気エリアなどの好立地な物件によっては、新築時のままの家賃を維持できることもあります。

購入後すぐに売却してしまった

新築ワンルームマンション投資は、新築プレミアムにより購入価格が高くなっています

そのためすぐに売却すると必ず損をします。

不動産投資は、長期運用が基本であることを覚えておきましょう。

儲かる(成功)をどのラインで設定するか?

新築ワンルームマンションは利回りが高くない投資です。

自己資金を使わず、フルローンで購入した場合、毎月のキャッシュフローは赤字になる場合もあります。

利回り重視の投資家からしたら、効率の悪い投資と判断されるのも仕方ないでしょう。

ワンルームマンション投資は、ローン完済時に資産価値がなくなると思う人もいますが、価値がゼロになることはありません

また、マンションの価値は一定の時期を超えると下がりにくくなります

そのため、完済後も資産として持ち続ける意味は大いにあります

流動性が高く低利回りなのは、リスクを低くし、安定した収入を継続的に得るためです。

新築ワンルームマンション投資は、そういった投資なのです。

新築ワンルームマンション投資を、始める目的を考えてみましょう。

  • 安定した収入を得る。
  • 少しでも節税効果を得る
  • 家族に資産を残したい。
  • 老後の備えにしたい。

始める目的が、どのようになれば成功と言えるのかについても考えてみます。

儲かる(成功)のライン

  • 毎月のキャッシュフロー少しでもプラスなら、投資成功
  • 備えが目的の人は、毎月のキャッシュフロー大きなマイナスでなければ、投資成功

つまり、儲かる(成功)の設定は目的によると言えます。

目的が達成できていれば、それは投資としては成功でしょう。

追加のポイントとしては、預金などの多い方は、自己資金を多く投入すれば、毎月のキャッシュフローがかなり有利な状況となります

返済期間も短くすることができるので、自身の経済状態と相談しながら成功へ近づけましょう。

新築ワンルームマンション投資を成功させるためのポイント!

自分で設定した目的を、達成できていたら成功と説明しました。

成功するためには抑えるべきポイントが存在します。

今回ご紹介する、3つのポイントを満たし続けていれば、成功に大きく近づくでしょう。

地価上昇に繋がる立地で投資する

ワンルームマンションに入居する方は、主に単身者の方達です。

利便性、交通の便などを優先する傾向があります。

つまり、立地条件がよい物件を好むということです。

利便性が高く交通の便が良いという条件を満たす場所は、エリアの発展が期待でき、地価上昇に繋がりやすくなります

こういったエリアは人気も高く、マンション価値が上昇した際にはキャピタルゲインも得やすくなるでしょう。

空室率を低く保つ

インカムゲインである賃料収入を安定して得るためには、空室率を低く保ち続けることです。

不動産投資の主な収入源であるため、安定経営のためには最重要となります。

満室を維持することで、計画通り運用を進めやすくなり、返済も問題なく行っていけるでしょう。

新築物件は人気を集めやすいので、立地条件が悪くない限り、大きな問題とはなりにくいでしょう。

入居者の満足度を高く保つ

入居者の満足度を高くしておくことで、家賃の下落や空室問題の対策にもなります

何より満足度が高ければ、退去自体がされにくくなるので、入居者募集の心配すら不要となります。

また、クレームがあるとオーナーであるあなたも、気にしたり考えたりしなければならなくなります。

入居者と良好な関係であることは、精神衛生上でもメリットがあるのです。

新築ワンルームマンション投資を成功への道!

標識に「Success」と表示されている。後ろには道路が続いている。

ここまで、メリットデメリット失敗例成功のポイントなどを説明してきました。

最後に、成功するための具体策を、お伝えしようと思います。

立地条件にこだわる

これまでも何度も説明してきた通り、その後の資産価値や空室率に大きく影響をするのは立地条件です。

利便性を求める入居者をターゲットにするので、首都圏、大都市圏に絞りましょう

年々、単身世帯数は増加しており、特に東京都内はその傾向が顕著です。

押さえるべきポイントを、以下に挙げます。

  • 主要都市(駅)までへの所要時間(1時間以内)
  • 最寄駅までへの所要時間(10分以内)
  • 最寄駅急行快速が停車する
  • 近所で買い物が済む
  • 大きな会社学校がある

上記のポイントを満たしていればいるほど、資産価値の下落、空室リスクを下げることができるでしょう。

立地条件には、最優先でこだわっていきましょう!

購入時に出口戦略まで立てる

出口である、売却する際のことを、購入時に先回りして検討しておきましょう。

いつまでもつのか?売却の際にはどの程度の価格で売りたいのか?

それらは、最低限考えておきましょう

前もって検討が出来ていないと、賃料収入で得ていた利益を、売却時に失ってしまう可能性があります。

賃料収入の総額と売却価格の合計が、購入価格を上回らないと利益にはなりません。

手放そうと思っている時期に売却して、利益となるのかを確認しておきましょう。

利益とならない場合、保有期間を延ばすなどの、計画変更が必要です。

空室リスクを計画におりこんでおく

入居者の状況や、退去の時期左右されるので、常に満室での運用はむずかしいものです。

そのため、空室リスクを計画にきちんとおりこんでおきましょう

計画は、常に満室で計算されがちです。

減収を考慮していないので、後々に計画と狂ってしまうことになります。

おりこむことで、より正確な予測に近づけることができるでしょう。

空室率が10%での計算

1カ月家賃×12カ月×0.1

収支計算をする

不動産投資の状況をわかりやすくするために、収支計算を確認の指標にします

収支計算には、以下などを含みます。

  • 賃料収入
  • 借入金
  • 税金
  • 管理費
  • 修繕費
  • 保険料
  • 減価償却費

収支計算は、以下の流れで進めていきます。

収支の計算

 税引き前利益 = 賃料収入-管理費-租税公課-返済利息-減価償却費

 税引き後利益 = ①-税金

 収支結果   = ②+減価償却費-元本の返済額

実質利回りで評価をする

投資の評価は、利回りで表すことが多くあります。

購入の際などに、営業マンが提示してくる利回りは、表面利回りが多いでしょう。

実際の運用に近い評価とするために、実質利回りで計算をするようにしましょう。

表面利回りは、経費を考慮していないため、利益が大きくなっているように見えます。

ですが、実際の不動産運営には経費がかかるので、きちんと考慮して計算しましょう。

それぞれの計算は、以下のように行います。

利回りの計算

表面利回り =  年間の賃料収入÷購入価格×100(%)

実質利回り = (年間の賃料収入-年間の経費)÷購入価格×100(%)

また、団信(団体信用保険)加入して、それまで加入していた生命保険解約した場合、それらの金額も考慮すると更にいいでしょう。

解約した生命保険料は、節約ができたことになります。

団信とは?

団信とは、団体信用保険のこと

金融機関でローン融資を受ける際に、契約者を被保険人とし、金融機関を債権者で保険金受取人とする生命保険

つまり、返済途中に亡くなった場合、借金がなくなる

不動産価値の下落を計画におりこんでおく

記事の中でご紹介した通り、不動産価値は築年数とともに下落します

立地条件にもよりますが、新築では買った瞬間に、新築プレミアムにより2~3割下落します。

建物の経年劣化によっても資産価値は下がっていくため、購入場所の中古マンションの価格を見ることで予測をしておきましょう

不動産価値が下落しにくいのは、やはり立地条件良いエリアとなります。

損失が出るタイミングで売却しない

新築ワンルームマンション中古ワンルームマンションに比べて、購入価格が高いため、売却の出口戦略の幅は狭くなりやすいです。

出口で儲けを出すには、売却価格よりもローン残債が大きくならなければなりません

出口で満たすべき条件

売却価格 > ローン残債

この条件に当てはまらない場合は、売却せずに所有を継続します。

賃貸需要のあるエリアなら、損益分岐点まで待ってから売却しましょう。

長期保有する

新築ワンルームマンション投資で、利益を出すためには、長期保有が大前提となります。

新築プレミアムにより、相場価格より割高で購入しているため、購入資金の回収に時間がかかるためです。

しかし、悪いことばかりではなく、新たな設備修繕リスクを抱えていないスタート空室リスクの削減を手にしています。

購入後しばらくは、これらの恩恵により安定した運用が期待でき、長期保有の手助けになるでしょう。

新築ワンルームマンション投資で売却益を狙うのであれば、15年以上の期間は必要です。

別の収入源の確保、将来の資産を考えているなら、長期保有はなおさら必要となります。

不動産オーナーとして、長く物件と向き合うつもりで投資をしましょう。

低金利のローンへの借り換えをする

多くの方は、新築ワンルームマンション投資を、融資を受けて行うでしょう。

融資を受ける際には、金利が発生します。

賃料収入とローン返済の差額が利益になるため、金利によって利益は影響を受けます。

市場の状況にもよりますが、低金利ローンへの借り換えが可能なら、収益を向上するのに効果的です。

5年~10年ごとに見直すと良いでしょう。

金利1%違うと、借入額2000万円、25年ローンでは、返済額は毎月約1万円変わります。

低金利へ借り換えが可能であれば、返済期間を短くしても良いですし、返済額を圧縮しても良いでしょう。

問題なくローン返済を続けていれば、金融機関の評価も高くなり借り換えも可能となりやすいでしょう。

納得できなければ購入しない

立地にこだわりシミュレーションも万全出口戦略も入念に検討済

それでも迷ったり、納得ができないことがあるようなら、その物件は購入するべきではないでしょう。

その納得できない部分が元となり、問題として顔を出してくる可能性があります。

きちんと納得して購入できることが大事です。

しかし、すべてを完璧に満たす物件と出会うのは難しいものです。

納得できない点があった場合、相殺できる理由を探すことも一つの方法でしょう。

欠点を補うことができたり、不安を上回るメリットならば、購入検討の余地が生まれます。

あるなずのない理想を求め続け何もしないよりも、成功に近づけるための工夫や決断も必要です。

ここでの納得は、覚悟と言い換えてもいいかもしれませんね。

まとめ

  • 新築ワンルームマンション投資は、不動産を長期保有し小さな利益を安定して得るもの
  • 継続した収入、家族に資産を残したいといった、堅実な方や、慎重な方に向いている
  • 空室リスク削減資産価値の維持継続流動性が高いなどのメリットがある。
  • 新築プレミアムによる、不動産購入価格が高いというデメリットがある。
  • 購入の際、最重要となる立地条件にとことんこだわる。
  • 納得できなければ購入しない。もし、上回るメリットや補えるものがあれば購入検討対象とする

記事を読んで、新築ワンルームマンション投資が、どの程度儲かるのか?

また、成功するにはどうすれば良いのかがわかったと思います。

ミヤビ屋

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