不動産

一棟購入で不動産投資!メリット・デメリットを知り成功を掴む!

一棟購入で不動産投資!メリット・デメリットを知り成功を掴む!のイメージ。アパート一棟を背景に記事タイトルが表示されている。

最近、不動産投資の話を、よく見たり聞いたりします。

一棟まるまる購入とか、興味があるのですが、実際どうなのでしょう?

マネーリテラシーの高い人が、増えてきている昨今では、不動産投資に対する注目度も上がってきています

利回り良く大きな収入を生む、一棟投資に挑戦したいと思う方も非常に多いです。

ミヤビ屋

費用が大きくかかると聞きますよね?

挑戦をするかしないかの判断は、どうやってすればいいのですか?

わからないことが多く、不安を感じている人も多いでしょう。

この記事で、それらを解消します。

メリット・デメリットなどを知り、成功を掴むにはどうしたらいいのかを紹介します。

一棟投資に対しての、決断をしていきましょう。

ミヤビ屋

記事の信頼性を表す画像。ミヤビ屋ブログ管理人ミヤビ屋のアイコンと紹介を表示している。
ミヤビ屋 @miyabiya_gimlet

マンション、アパートの一棟投資とは?

女性が不動産について解説しているイラスト。

一棟投資とは、マンションやアパートを、部屋単位ではなく、丸ごと一棟投資することです。

マンションやアパートの、一室のみを所有することを区分所有全体を所有することを一棟所有と表現します。

一棟投資の種類

一棟投資は、まず2つに分けられます

マンション一棟投資と、アパート一棟投資です。

そこから更に、2つに分けることができます。

新築なのか、中古なのか。

つまり、大きく分けて4種類となります。

  • 新築マンション一棟投資
  • 中古マンション一棟投資
  • 新築アパート一棟投資
  • 中古アパート一棟投資

不動産を一棟購入する場合、4種類の中から投資対象を選ぶことになります。

新築物件、一棟購入の特徴は?

新築一棟の、特徴を以下に挙げます。

  • 家賃が高く設定しやすい
  • 購入価格が高い
  • 利回りが低くなりやすい
  • 修繕費を抑えられる
  • 入居率が高い

多少利回りが低くても、賃料収入の多さにより補うことが可能です。

入居者が決まりやすいので、賃料収入が安定して得られるのはポイントです。

また、修繕費用や改装費用が、しばらくはかからないので懸念事項を減らすことができます。

中古物件、一棟購入の特徴は?

中古一棟の、特徴を以下に挙げます。

  • 運用がされているため賃料がすでに安定している
  • 購入時の利回りが維持されやすい
  • 購入価格が安い
  • 利回りが高くなりやすい
  • 修繕費が大きくかかる
  • 長期の融資が組みにくい

新築物件に比べて、場合によっては利回りが高く運用することも可能です。

上手くコントロールすることができれば、良い投資と言えるでしょう。

中古物件は、築年数経過にともなう、設備の故障や経年劣化に対しての修繕費用を考慮しなければなりません

資産価値が新築物件よりも下がっているので、長期融資が組みにくいので、場合によっては購入がしづらいこともあります。

不動産一棟購入の流れ

一棟購入は、どのような流れで進むのか?

知識を蓄えていくためにも、ザックリとしたイメージだけでも、持っておきましょう。

以下のような流れで進めます。

一棟購入の流れ

  1. 物件情報を調査
  2. 不動産会社問い合わせ
  3. 購入物件決定
  4. 買い付け申込
  5. 融資確認
  6. 価格交渉
  7. 売買契約締結
  8. 手付金支払い(売買金額の5%~20%)
  9. 残金支払い
  10. 引き渡し(登記)

ポイント

ローン特約契約書に入れると、ローン審査不可の場合に、売買契約を取り消して手付金が手元に戻ります

また、購入時には、諸費用税金がかかります。

以下などが挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • ローン手数料
  • ローン保証料

目安ではありますが、諸費用や税金は、新築で購入金額の3~5%中古で購入金額の5~10%程度です。

原則は現金での支払いとなります。

一棟所有と区分所有の比較

一棟所有と区分所有との違いも、理解しておきましょう。

  • 区分所有より、購入価格が高い
  • 区分所有より、流動性が低く売却しづらい
  • 区分所有は空室になると収入ゼロになるが、一棟所有は収入ゼロにはならない

購入資金がどうしても用意できない場合、入居者の入りやすい区分所有を選択するのも、一つの方法です。

資産の拡大ができたら、あらためて一棟を検討でもよいでしょう

一棟投資はハイリスク・ハイリターン!

投資ではリターンが期待できますが、同時にリスクも負うことになります。

それは、不動産一棟投資でも同様です。

一棟投資は、リターンである収益が大きいため、利回りも高くなりやすい傾向にあります。

リスクでは、災害により損失が出る可能性が考えられるでしょう。

一部損壊であれば、まだ良いですが全壊ともなれば、目も当てられません。

一棟投資は、不動産投資の中では、ハイリスク・ハイリターンであると言えます。

とはいえ、投資全般の中では、ミドルリスク・ミドルリターンの位置づけです。

不動産投資は、FXや株式投資と異なり赤字となっても多額の借金を背負いにくく、景気変動の影響も受けにくいためです。

覚えておいておくべきは、リターンもあるが、当然リスクも存在するということです。

不動産の一棟投資は経営である!

不動産投資は、投資よりも経営と捉えた方が良いでしょう。

様々な情報と知識が必要となり、競合も考慮する必要があります。

土地マンション構造近隣マンション周辺環境金利税金など、学ぶべき内容は数多くあります

不動産投資を始めるには、「自分は経営者である!」このぐらいの気持ちでいた方が成功に近づきやすいでしょう。

一棟投資における不動産投資リスク

「RISK」と黒板に書かれているイラスト。

これまでも、投資であるため、リスクはつきものだと紹介してきました。

どんなものがあるかを、確認しておきましょう。

空室リスク

購入する規模にもよりますが、複数の部屋を所有することになります。

入居率が良ければ、賃料収入が多くなり、低ければ当然減る。

そして、空室が増え、空室率が高ければ返済に支障が出てきます。

空室リスクは、物件を保有している限り関わる、不動産投資最大のテーマの1つといえるでしょう

金利上昇リスク

ほとんどの方は、金融機関から融資を受け、物件を購入することになるでしょう。

金利は常に、上昇下降を繰り返し変動し続けています。

一棟投資は購入金額が大きいため、金利が上昇した場合、返済額も大きくなります

少しの上昇でも、大きなダメージへとつながるでしょう。

ちなみに、2020年11月の現時点は、一般的には低金利と言われる水準です。

逆レバレッジリスク

レバレッジとは、力を増幅させることです。

FXや株式投資などを、行っている方は、よく耳にする言葉だと思います。

てこや、歯車のように、小さな力から大きな力へと、変換し増幅させるイメージです。

不動産投資では、「少ない自己資金+金融機関からの融資」によって大きな利益を得ることを指します。

これとは反対に、レバレッジがマイナス方向に働いた場合を逆レバレッジといいます。

逆レバレッジは、利回りの低下や金利の上昇により、「利回りが借入金利を下回った場合」に起こります

レバレッジを多くかけているほど、利益も大きくなりますが、損失も大きくなります。

損失は、自己資金で穴埋めしなくてはならない場合もあるため、一定のキャッシュは用紙しておく必要があります。

修繕リスク

不動産は経年により劣化していくため、修繕や改装が必要となります。

区分所有では、返済金額に修繕積立金が含まれていることが多いですが、一棟投資では、自身で準備をしておく必要があります。

修繕費用を考慮しておかないと、急な修繕などが起きた場合に対応ができない可能性があります。

特に、外壁は数100万円~1000万円以上の費用になることもあり、大きな出費となるでしょう。

適切なメンテナンスがされていないと、顧客満足度が下がり、空室率も上がってしまうでしょう。

災害リスク

天災や、事故などにより建築物に被害がでる可能性もあります。

大型台風大地震などによる被害状況規模も、完全には予想することはできません

技術の進歩により、新しい物件では、より優れた機能を備え、頑丈になってはいるでしょう。

それでも、一部損壊や、最悪全壊の可能性はゼロとは言えません

一棟投資のメリット

天秤にメリットとデメリットが乗せられている。メリットの方が大きいため、メリット側に傾いている。

一棟投資には、様々なメリットがあります。

メリットを活かすために、よく理解しておきましょう。

賃料収入(家賃収入)が大きい

一棟投資は、1物件から賃料収入が大きく得られます

区分投資に比べて、数倍にもなるでしょう。

10室のアパートと、1室の区分とで比べた場合家賃が同じ8万円であれば以下のように差が出ます。

10室と1室賃料比較

一棟投資 : 10室×8万円×12カ月=960万円

区分投資 : 8万円×12カ月=96万円

賃料収入の規模が大きいため、キャッシュフローが良くなる傾向にあります。

そのため、購入金額の回収も早まるでしょう。

不動産の資産価値が高く融資を受けやすい

一棟投資は、土地も所有することになるため、投資対象としての資産価値が高く評価されます。

建物は、耐用年数の経過により、資産価値が大幅に減少するのに対して、土地の評価は下がりにくいです。

そのため、融資も受けやすくなるでしょう。

また、土地の活用や処分についても、オーナー次第となり、駐車場や自宅建設など土地活用が可能です。

利回りが高い

一棟投資は、区分投資に比べて利回りが良くなる傾向にあります。

区分投資では、一室に予算が集中しているので割高となり、一棟投資では、部屋数で分散されるので割安になります。

投資効率が良いことから、投資効率を重視する方には良い投資となりえるでしょう。

自由度を高く運用できる

区分所有では、建て替え、改装が思ったようにできません。

その点、一棟所有は、自身の持ち物であるため、管理も取り壊しすらも自由であると言えます。

ペット可楽器可など、入居ルールも決めることができます

注意としては、厳しくしすぎると、入居対象が狭くなってしまうことです。

また、ニーズに合った設備を取り入れることで空室対策も可能となります。

  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • インターネット初期完備
  • 備え付け家具

自由であるために、責任も大きくなると言えます。

どのような対策実施するのか検討するには、知識を蓄えること大事でしょう。

安定した収入が得やすい

一棟投資は、複数戸を所有することになるため、空室が出ても影響は一部に限られます

そのため、ある程度の収入は見込めるため、収入がいきなりゼロになることは考えづらいでしょう。

区分投資では、一室のみの所有であるため、収入がゼロになる可能性もあります。

「0か?100か?」と極端なことから、空室の影響は区分投資の方が高いと言えるでしょう。

不動産投資では、賃料収入が主な利益であるため、安定収入が継続して得られることは、大きなポイントです!

一棟投資のデメリット

天秤にメリットとデメリットが乗せられている。デメリットの方が大きいため、デメリット側に傾いている。

様々なメリットがあることが理解できたと思います。

ただし、良いことばかりではないため、デメリットも理解したうえで、正しく投資判断をしましょう。

大きな購入資金が必要

一棟投資は、土地及び建物を購入することになるため、必然的に大きな購入金額になってしまいます。

一棟アパートなら数千万円一棟マンションなら1億円以上になることもあるでしょう。

また、人気の高いエリアなどであれば、なおさら高額となります。

購入金額の全額を、フルローンで組むことは非常にむずかしいです。

頭金が必要となり、新築物件では購入金額の1~2割中古物件では購入金額の2~3割程度を求められるでしょう。

もしも、全体の購入費用を2000万円~3000万円あたりで検討している方は、一棟投資ではなく区分投資の検討も必要でしょう。

リターンは少ないですが、リスクを下げて運用が可能です。

管理費用が多くかかる

一棟投資は、建物全体の管理や維持が必要となります。

大規模修繕改装などについても、自身で決めなければなりません

また、不動産運営には、募集、入退去、集金や共用スペースの点検などの業務も多く存在します。

正直、会社員の片手間ではムリであるため、管理会社へ委託するなどの対応が必要でしょう。

その場合、委託費用も発生することになります。

他の費用として、損害保険料固定資産税都市計画税などがかかります。

区分投資よりも、一棟投資の方が管理費用は高額となります。

失敗した際のリスクが大きい

一棟投資は、購入金額が大きいため、失敗した際のリスクやダメージは区分投資よりも、はるかに大きくなります

特に、地震火災などでは、全体に影響するため被害は甚大となるでしょう。

空室があっても、ある程度の収入が得られるという、収入面のリスクは下げられていますが、立地条件による影響や、事故や災害などに対してのリスクは分散ができません

区分所有複数戸所有する方が、立地、災害に対してのリスク分散は可能となります。

流動性が低い

一棟投資は、購入金額が大きいため買い手自体が限られてくるので売却がしづらくなります

買い手は、投資家、不動産会社となるでしょう。

また、売り出しから売却までに時間もかかる傾向があります。

区分投資の場合買い手は、投資家、不動産会社に加えて、居住用としての購入者も売却相手として見込めます。

特に、都心部などでは単身者の増加に伴い、ワンルームマンションの需要も増加しています。

一棟投資で成功するためのポイント!

ポイントやコツのイメージ。豆電球が光り輝いている。

大きな投資となる一棟投資、失敗しないために成功のポイントを押さえておきましょう

収支計算をしっかり行う

収支計算は、不動産会社が提示する表面利回りだけではなく自分自身でも経費や、空室リスクを織り込んだ計算をしましょう

可能であれば、その道の専門家に依頼してみるぐらいの慎重さは必要です。

見通しの甘い計画で契約してしまい、いざ運用した際に計画が狂ってしまい失敗というのは避けましょう。

勢いだけで購入をしてはいけません。

修繕・改装について計画を立てておく

購入後にかかる、修繕・改装費用を計画におりこむようにしましょう。

計画し、毎月積み立てておくことをオススメします。

修繕・改装の計画

設備の入れ替え、外壁補修の時期はいつ頃を予定しておくか?

それらの費用はどの程度か?

どうやって用意するのか?

物件の規模により、大きな金額が予想されるため、備えは重要です。

入居率や過去の実績を把握しておく

入居率が高くなりそうな要素があるのかを、把握しておきましょう。

  • 最寄り駅まで10分
  • 快速急行停車する主要駅
  • 大きな会社学校がある
  • 大規模商業施設がある
  • 防音防犯強い

管理会社が入居募集を行う際に、物件を推薦しやすくなります。

強みが多くあればあるほど、入居者は入りやすく、また定着しやすくなるでしょう。

また、中古物件では、過去の実績がどうであったのかを把握することも大事です。

それまでのデータを受け取って目を通すことをオススメします。

特に、クレームの状況などは、解決の有無も含めて気になるところです。

中古物件は、すでにデータが存在しているので、活用しない手はないです!

投資する時期を選ぶ

投資を行う時期間違えてしまうと、損をしたり、失敗したりする可能性が高くなります

例えば、金利が不利な時期不動産価値が高止まりしている時期には、物件を買わない方がよいでしょう。

購入に適しているのは、好景気に転じ始めた時期対象エリアの不動産価格が上昇し始めた時期などです。

ただし、注意は必要ですが時期を気にしすぎて、優良物件を逃すのはもったいないです。

物件選びに徹底的にこだわる

購入の際の、物件選びには徹底的にこだわりましょう!

こだわることで、その後の空室賃料資産価値などの問題への対策になります

投資エリアの選び方

購入の際は、人気エリアを選びたいものですが、購入金額が高くなりすぎ、利回りが大きく下がる可能性があります。

人気エリアから、少し外すぐらいの工夫も必要となるでしょう。

単純に、人気、住みたい街などで選ぶと、事業として成り立たないことがあります。

人気エリアを選ぶことも大事ですが、投資効率の高さと見比べながら決めましょう

そして、そのエリアのニーズにあった間取りであることも大事です。

ファミリー層が多いエリアで、単身者向け物件を買っても意味がありません

投資すべきエリアは首都圏と大都市圏が良い

安定的に需要が見込めるかどうかは、非常に重要です。

人口は減少傾向ですが、首都圏と大都市圏については、地方からの流入により大きな影響を受けていません

今後も、人口減少が予測されているとはいえ、減少率は低いと考えられます

そのため、首都圏、大都市圏エリアは不動産の資産価値が崩れず安定しています。

1部屋あたりの賃料も、高い水準です。

人口が多いことにより、空室期間も短く済む可能性も高いでしょう。

基本的には、首都圏、大都市圏、またはそれらにアクセスしやすいエリアがオススメです。

出来るだけ頭金を多く準備する

購入の際には、できるだけ頭金を多く用意しましょう。

仮に、一棟フルローン対応できた場合後々に返済で苦しむ可能性は大きくなります

毎月の返済額が大きく返済計画自体が厳しいものとなることでしょう。

運用していく中で、経年により賃料を下げたり修繕費用が発生したりするため、余裕が欲しいところです。

対策としては、大きなローンの負担は、最初から減らせるならば減らそうというものです。

そのためには、頭金を多く支払います

自己資金が多く出せると、金融機関へのアピールとなり信用を得やすくなり、交渉次第では、低金利で融資を受けられる可能性も上がります。

購入当初から、返済金額を減らせることは、キャッシュフローをより好転し、健全な不動産運用につながるでしょう。

不動産投資に対するアクションを開始する!

方向を示すイメージ。男性が親指と人差し指を立て、右方向を指さしている。

これまでの説明で、だいぶ一棟投資に詳しくなったのではないでしょうか?

当記事の内容と、あなた自身の状況整理して、どのようなアクションを取るのかを決めていきましょう

スクールやセミナーを活用する

不動産投資がどんなものであるのか、基礎的な知識が蓄えられてきたと思います。

より詳しく知りたいという方は、スクールやセミナーを活用し、より深く理解しましょう

知っておいて損はありません。

おすすめをいくつか、ご紹介しておきます。

保有不動産を売却し一棟購入資金にする

この記事を、ご覧いただいている方の中には、すでに不動産をお持ちの方もいらっしゃるでしょう

その方たちの中で、どうしても新たな一棟投資が欲しい場合は、保有中の不動産を売却し、購入資金に充てるという方法もあります

あなた自身の状況に合わせ判断をしましょう。



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一棟購入より低いリスクの不動産を始める

記事を読み進めるうちに、

一棟投資はむずかしいかな?

一棟投資は少しリスクが大きいかな?

と思われた方もいるでしょう。

その場合は、ムリをせず、低いリスクの不動産投資を始めても良いでしょう。

一棟投資が難しいようであれば、区分所有や戸建て投資も方法の1つです。

まとめ

  • 一棟投資は、土地と建物に対して投資するので、大きな購入金額が必要となる。
  • 大きな賃料収入が安定して得られるため、購入金額の返済スピードが早い
  • 空室金利上昇逆レバレッジ災害修繕リスクが存在する。
  • 成功するために、修繕・改装の計画をしっかり立て、収支計算を実施する。
  • 物件選びに徹底的にこだわる!基本は首都圏大都市圏、またはその近辺
  • セミナースクール書籍有効活用し知識を蓄える。
  • 一棟投資がむずかしい場合、区分投資や戸建て投資などを検討する。

記事を読んで、

一棟投資がどんなものか?

一棟投資に挑戦するかどうか?

判断する材料となったのではないかと思います。

ミヤビ屋

セミナーやスクールでもっと勉強をするのも良さそうですね♪

資金に不安がある方は、区分投資も要検討ですね!

一棟投資は、大きな購入金額が必要なため、踏み出す勇気も必要です。

とはいえ、動き出さなければ進めないので、何かアクションはするべきでしょう!

迷いがある方は、セミナーやスクールで知識を得てから、判断することをオススメします!

目指せ!不動産投資家!

ミヤビ屋

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