不動産を売却したいと考えています…
融資を受けて不動産投資をおこなっているが、完済前に売却できるのか知りたい！
不動産投資では、不動産をどのように扱っていくかの出口戦略が重要です。
出口戦略の1つに、売却があります。
- 不動産を売却して利益を出したい！
- 複数の不動産を所有しているので一部売却したい！
不動産の売却は、融資の残りの金額によっては、売却すると不利になることもあります。
不動産の価値、タイミングを考えることが大切な要素となってきます。
今回は、不動産投資における「売却のタイミング」、「残債がある不動産の売却」について解説していきます。
記事を読んでいただければ、不動産投資の売却の流れ・出口戦略が理解できます。
【目次】 クリックで該当箇所へ移動！
不動産投資物件を売却して残債を返す出口戦略とは？
不動産投資において、出口戦略を持つことは大切です。
不動産を売却し、融資の残債を返済するのは出口戦略の1つです。
残債よりも売却額が上回れば利益となります。
売却額－融資の残債＝利益
融資を受けて不動産投資をおこなう人は、出口戦略では売却額が融資残債を上回ることに注意しなければいけません。
不動産の売却時には様々な税金・仲介手数料など諸経費が発生します。
「売却額－融資の残債」の計算式で利益がでるからと売却をしてしまい、「税金・手数料を支払ったら赤字になった…」となるケースは避けましょう！
経費部分のチェックも忘れずにおこなってください。
不動産投資物件を売却して残債を返す方法
不動産を売却して残債を返す方法の、基本的な流れを解説します。
以下のような流れで進めます。
- 融資の残債の確認。
- 不動産の売却額の決定。
- 不動産を売り出す。
- 売却先、売却日の決定。
- 融資を受けている金融機関へ、一括返済申請・抵当権解除の準備。
- 引き渡し日に、売却金額から返済を実施。
- 登記申請。
売却先は、必ず大家を探さないといけないわけではありません。
不動産業者と売買する可能性もあります。
不動産業者と売買した場合、売却金額が不動産業者が割り出した査定額となります。
しかし、短期間で売買が成立しやすいため、状況に応じて判断しましょう。
もしも、残債が売却額を上回ってしまった場合は、返済を実施するタイミングで自己資金の追加が必要です。
次の項目で、残債を返せなかった場合を詳しく解説します。
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不動産投資物件を売却して残債を返せなかった場合
融資の残債は、不動産の売却額で全て返済できれば問題ありません。
しかし、残債よりも売却額が下回ってしまう場合があります。
売却額が残債を下回ってしまった際の対応策は2パターンです。
- 残債額の不足分を自己資金で補う。
- 売却せずに売却時期を見直す。
「残債額の不足分を自己資金で補う。」は、不足した残債を自己資金で払い売却することです。
基本的に、残債は一括返済をしなければならないため、金額によっては多額の返済額となってしまう可能性もあります。
不動産投資では、赤字になって終わってしまうことが多くオススメできません。
残債がある場合は、「売却せずに売却時期を見直す。」ことも大切です。
売却時期を遅らせることで返済を進め、融資額の残債が減らせます。
売却額は築年数によって影響を受けますが、査定額の下落が激しい期間と、緩やかな期間が存在します。
緩やかな期間へ売却時期をずらすことで、残債と売却額の幅を縮めることが可能です。
売却時期を変更するだけではなく、返済しながらできる対策はないでしょうか？
次の項目では、返済をしながら、残債を少なくする方法を解説します。
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無理に売却して残債を返そうとするのはNG！
残債が残る場合は、無理に自己資金で補うだけでなく、売却時期をずらすことで対策ができます。
しかし、売却時期をずらすだけでなく、返済中にも可能な対策もあるため解説します。
- 融資の条件変更交渉。
- 融資の借り換え。
- 繰り上げ返済。
どれも融資額を減らせる方法です。
融資の条件変更交渉
融資の条件変更は、現在の融資銀行に相談をして、金利・返済期間の変更をしてもらうことです。
金利が下がることで、借入額の総額を減らせます。
融資条件の変更で、手数料・諸経費などが発生します。
将来的なキャッシュフローの計算を行い、赤字にならないように注意してください。
融資の借り換え
融資の借り換えは、融資を受けている融資銀行から、別の融資銀行へ切り替えることです。
融資条件の変更と同じで、金利を下げることで借入金額を減らせます。
借り換えによって、手数料・諸経費などが発生します。
キャッシュフローの計算を行い、赤字は避けましょう。
繰り上げ返済
繰り上げ返済は、まとまった資金を返済して借り入れ元金を減らすことができます。
注意点は、繰り上げ返済と、自己資金で残債を返済することは同じです。
不動産投資の目的が、売却益を出すためと考えている場合は、結果的に赤字となることもあるので要注意です。
手数料・諸経費などが発生します。
繰り上げ返済には、余裕資金のみを使いましょう。
毎月の返済額を減らすか、返済期間の短縮のどちらかを選べます。
まとめ
- 不動産投資では、不動産をどのように扱っていくかの出口戦略が重要！
- 不動産を売却し、融資の残債を返済するのは出口戦略の1つ。
- 残債より売却額が上回れば利益となる。計算式：売却額－融資の残債＝利益
- 売却し残債があった場合、「自己資金で補い売却」か「売約時期の見直し」を検討する。
- 無理に自己資金で補って売却しない！
- 融資の残債を減らす方法は、「融資条件の見直し」、「借り換え」、「繰り上げ返済」の3つ。
不動産投資の出口戦略、売却して残債を返すパターンがわかったと思います。
売却しても赤字になってしまう場合は、タイミングを見直したほうがよいですね！
売却を検討したことをきっかけに、キャッシュフローの見直しから始めるのもよいでしょう。
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