火災保険って、たくさんあるけど違いがわからない…
不動産の購入と合わせて火災保険に入ったほうがいい？
不動産投資において火災保険は、物件を守る大切なものです。
しかし、火災保険の必要性、災害時に支払われる保険金などわかりにくい部分もあります。
- 火災保険の必要性
- 火災保険の保険料
- 災害時の保険金
- 知っておきたい補償特約
を解説し、オススメの保険を紹介します。
記事を読んで、火災保険の知識を身に付け、自分に合ったプランを選べるようになりましょう。
【目次】 クリックで該当箇所へ移動！
不動産投資で火災保険が必要な理由
火災保険は、「災害時のリスクに備えて入る保険」です。
しかし、具体的にどのような時に使えるのかまでは、知られていないと思います。
- どんな災害に？
- どこまでの補償が？
細かく答えられる人は少ないでしょう。
火災保険とは、一戸建て、アパート、マンションなどの不動産に向けた商品です。
建物、建物の中の設備も含め、自然災害などによって被害が出た際に補償をしてくれます。
建物の中の設備には、家電製品や家具も含まれます。
自然災害といっても、地震は含まれず、地震に関しては地震保険が別に設定されています。
火災保険に入っておけば、火災、落雷、風害、水漏れ、水災だけではなく、盗難、建物に損傷を与えるほどの事故などにも対応してくれます。
火災保険に入っておくと、近年増加傾向にある水害、土砂災害で、建物が損傷したときにも保険金が支払われるため安心です。
保険内容によっては、火災保険に入っていても、所有不動産をカバーしきれないことがあります。
不動産物件に合った保険を選ぶようにしましょう。
火災保険で支払う保険料・災害時の保険金
火災保険で支払う保険料は、保険会社と補償内容により異なります。
保険の補償内容を手厚くすればするほど、保険料も高くなっていきます。
火災保険は、「短期契約」と「長期契約」の2つに大きく分けられます。
火災保険の契約期間
＜短期契約＞
1年未満の契約。
保険料が高く設定されている。
つなぎの保険として加入する人が多い。
＜長期契約＞
1年～10年までの期間で設定（以前は36年の保険期間も認められていた。）。
短期よりも保険料が安く契約できる。
契約途中で、補償部分の見直しができないデメリットがある。
契約内容に問題がなければ、長期契約をする方が金額的にお得です。
災害時に、不動産に損害が出てしまい、保険金を請求したとします。
保険金の計算方式によって金額に差が出ることがあります。
保険金の計算は、「実損払方式」と「比例填補方式」の2通りです。
保険金の計算方式
実損払方式：被害額に応じて保険金が計算される。壁の破損、設備故障で交換が必要となった場合、かかった費用が保険金として支払われる。
比例填補方式：資産価値よりも、保険料が少ない場合に使われる計算。
比例填補方式の計算例
建物の価値＝1,000万円、保険料の設定＝700万円。
1：0.7となり、保険の支払いは1：0.7の割合で計算される。
300万円の被害が出た場合、210万円までが支払われる。
不動産投資におすすめのプラン内容
火災保険のプランを考えるには、不動産物件に合った補償プランかどうかを常に考えるようにしましょう。
保険料を支払うのですから、意味のある出費となるようにしてください。
保険のプランによって、そこまで差が出るのか？と疑問に思われるかもしれません。
生命保険や自動車保険などを思い出してみると、違いがあると気が付くと思います。
自動車保険で考えてみましょう。
- 運転者の年齢による保険金額
- 保険金額の免責金額
- 事故を起こした際の補償（弁護士、代車、宿泊費など）
- ロードサービスの有無
基本の補償から、特約といわれる付随するサービスまで様々な違いがあります。
内容を充実させて、特約をたくさんつければ、保険金額が高額になってしまうでしょう。
火災保険も同様で、必要な特約を選んでつけないと、ムダに保険料が上がるでしょう。
不動産投資向けの火災保険では、不動産投資に合わせた特約が存在します。
- 賠償責任
- 家賃収入
- 家主費用
- 臨時費用
4つの補償特約に関して解説します。
賠償責任の補償特約
賠償責任の補償特約とは、不動産の管理者であるあなたの不備により、入居者の所有物を損壊させてしまったときに使用できる特約です。
賠償責任の補償特約は、入っている方が多い特約です。
廊下の外壁が剥がれてしまい、入居者がケガをしてしまった場合や、配管が壊れて入居者の家財を壊してしまった場合などに利用できます。
家賃収入の補償特約
家賃収入の補償特約とは、家賃が入らなくなった際に、補償をしてくれる特約です。
特段の理由がなく、空室になった際に補償されるのではありません。
火災や事故など、何らかの災害にあい、復旧までの期間を補償してくれる特約です。
適用には、空室率などの条件があるため注意が必要です。
家主費用の補償特約
家主費用の補償特約とは、物件内で自殺や犯罪死などによる被害のための特約です。
清掃・脱臭・改装などにかかる費用を補償します。
不動産経営に支障が出て、家賃収入に影響が出た場合、損失も補償してくれる特約です。
事故などを予想することはむずかしいです。
高齢化社会の影響により、高齢者が単身で入居することも珍しくありません。
入居者の年齢状況なども確認しながら、検討してください。
臨時費用の補償特約
臨時費用の補償特約とは、火災などにより損害が発生した場合、火災保険の補償範囲でまかなわれない費用を補償してくれる特約です。
火災により損害が発生した場合、修繕費用以外にも様々な費用が発生します。
- 入居者の仮住まいの費用
- ホテルや仮住まいまでの交通費
- 引っ越しの費用
災害自体による費用ではなく、災害が原因で発生した二次的な費用を、「臨時費用」と言います。
火災が発生したら、入居者に対するフォローができることは家主には重要です！
臨時費用の特約に入っていると、管理会社が迅速に対応してくれるといったケースもあります。
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おすすめの火災保険を4つ紹介！
オススメの保険を、4つ紹介します。
不動産投資を行う上での火災保険なので、家主に対しての特約が充実したものを選んでいます。
東京海上日動：トータルアシスト住まいの保険
『東京海上日動』の『トータルアシスト住まいの保険』は、プランが細かく用意されています。
5つの基本プランに加え、マンション向けプランが用意されています。
不動産投資向けのオススメは、以下の2つです。
- ベーシックプランⅠ
- マンション向けプラン
マンション向けプランは、水災に関する補償がないタイプです。
所有する不動産物件が、高層階だけの区分所有であれば、浸水の心配がないため用意されています。
特約として、「対物管理賠償責任補償特約」、「家賃収入補償特約」、「家主費用補償特約」が用意されています。
特約を利用して賠償責任に備えたい人にオススメです。
セコム損保：セコム安心マイホーム保険（家庭総合保険）
『セコム損保』の『セコム安心マイホーム保険』は、大きく分けて3タイプに分かれています。
オススメのプランは2つです。
- ワイドプラン
- ベーシックプラン
ワイドプランとベーシックプランの違いは、水災を含めるかどうかです。
ワイドプランは水災の補償あり、ベーシックプランは水災の補償なしです。
高層階の区画保有者向けは、ベーシックプランがよいでしょう。
補償を充実させたい際は、破損・汚損損害等補償特約がつけられます。
損保ジャパン：THEすまいの保険（個人用火災総合保険）
『損保ジャパン』の『THEすまいの保険』は、細かくプランが分かれています。
6つのプランに分かれているため、不動産物件に合ったものを選び、充実の補償内容を選択可能です。
オススメのプランは2つ。
- ベーシックプランⅠ
- ベーシックプランⅠ（水災なし）
水災なしのプランは、マンション高層階の人にオススメです。
ベーシックプランⅠ、ベーシックプランⅠ（水災なし）は、火災における補償以外も充実しています。
地震火災費用、凍結水道管修理費用、損害防止費用もカバーしてくれます。
臨時費用の補償特約も、オプションでつけることが可能で、充実の補償内容となっています。
楽天損保：ホームアシスト
『楽天損保』の『ホームアシスト』は、「ハザードマップで水災リスクが低い地域は保険料が値引きされる」のがポイントです。
ハザードマップで、不動産物件が周辺よりも水害リスクが高い場合、お得に火災保険に加入できる可能性があります。
ネット申し込みで保険料が10%オフになったり、楽天ポイントが1%付与対象だったり、お得に支払いができる点も魅力です。
楽天経済圏の方は、選択肢として挙げてもよいでしょう！
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まとめ
- 火災保険は、災害・事故などにより損害が生じた際、補償してくれる保険。
- 火災、落雷、風害、水漏れ、水災だけではなく、盗難、建物などにも対応可能。
- 賠償責任、家賃収入、家主費用、臨時費用の補償特約をうまく利用する。
- 保険会社、プランによって違いがあり、不動産に合ったプランやオプション設定が必要。
- オススメの保険会社は、『東京海上日動』、『セコム損保』、『損保ジャパン』、『楽天損保』の4つ。
保険は、もしもの時に使用するものです。
損害が発生すると、多くの費用が発生することも考えられます。
きちんと対応して復旧ができれば、不動産投資を続けることができます！
保険はお金がある人が入るイメージでした。
お金が無い人こそ入った方がいいですね！
キャッシュフローのバランスを考えながら、保険の加入を検討してください。
紹介した4つの保険会社は、いずれもよい保険会社です。参考にしてください！
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