不動産

戸建て投資で始める不動産オーナー!少ない元手、ローンなしも可能!

「戸建て投資で始める不動産オーナー!少ない元手、ローンなしも可能!」のイメージ画像。一戸建てと鍵が描かれたコインを背景に、記事タイトルが表示されている。

不動産投資をしたいけど、自己資金が少ない…何か方法はないかなぁ?

戸建ての不動産投資はどうですか?

元手も少なく始められます。

DIYをすれば、より利益を得ることも可能です。

ミヤビ屋

元手が少ないのはいいですね!

どんなものなのか教えてください!

この記事で、戸建て投資がどんなものなのかと、始めるという判断をどうやってするのか解説します。

戸建て投資を始めるのか?

それとも別の不動産投資に向いているのか?

読み終わるころには、何をするべきかが判断できるようになっているでしょう!

ミヤビ屋

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ミヤビ屋 @miyabiya_gimlet

【目次】 クリックで該当箇所へ移動!

戸建て投資とは?

一戸建ての模型の隣に、家の鍵が置かれている。

不動産投資には、いくつかの投資対象があります。

マンションやアパート全体が対象の一棟投資一室のみが対象の区分投資一戸建てが対象の戸建て投資の、3つに分けられます。

戸建て投資は、安く戸建てを購入し、付加価値をつけて貸し出すことにより、家賃収入(インカムゲイン)から利益を上げます。

物件を売却し、差益(キャピタルゲイン)を得ることも可能です。

新築戸建てと中古戸建の違いは?

戸建て投資は、新築戸建てと中古戸建に分けられます

新築戸建て

  • 購入金額が多くかかる
  • 家賃が高く設定できる。
  • 駐車スペースや使い勝手にこだわれる
  • 設備が新しく付加価値が高い
  • 耐震強度が高く、当面の修繕の必要がない
  • 長期間貸し出すことができる。
  • 土地を選び、上物である建物を建てることも可能

中古戸建て

  • 購入金額を、低く抑えて投資が始められる。
  • ローンを組まなくても購入ができる場合がある。
  • 物件数が多くあり、比較し選ぶ必要がある。
  • 築年数や立地条件をよく検討しなければならない。
  • DIYを活用し修繕費削減ができる。

  新築戸建て 中古戸建て
購入金額 高い 築古であるほど安い
家賃設定 高めに設定 相場に設定
資産価値 高い(建物+土地) 低い(ほぼ土地)
修繕費 しばらくかからない 築古であるほどかかる

新築と中古では、大幅に家賃が変わりにくいものです。

そのため、中古でも修繕費を抑えることができれば、利回りの良い運用も可能となります。

新築戸建てで、資産価値が高く客付きよく安定した運用するのか?

中古戸建てで、元手を極力少なくし、工夫して運用するのか?

といったイメージになります。

どちらも、購入金額を抑えつつ、不動産投資家としての経験を積めるのは大きなポイントでしょう。

都市型と郊外型の違いは?

戸建て投資はエリアによって、都市型郊外型分けることができます。

都市型は、大都市圏または近隣のエリアにある物件を指します。

通常では敬遠される物件でも、利便性がよいため投資対象となることも多いです。

建物の延べ床面積は、30平米台からとなり、購入金額1000万円前後にできれば高利益が狙えるでしょう。

郊外型は、都市型以外の立地にある物件となります。

土地が広く取りやすく、延床面積50平米台からとなり、購入金額500万円前後にできれば高利益が狙えます

  都市型 郊外型
利便性 ×~△
延べ床面積目安 30平米~ 50平米~
高利益のための購入金額 1000万円 500万円

戸建て投資のメリットとデメリット

天秤にメリットとデメリットが乗せられている。どちらも同じ重さで均衡している。

戸建て投資メリットデメリットを理解し、投資判断へとつなげましょう。

戸建て投資のメリット

購入資金が少額で始められる

戸建て投資の中でも、中古戸建ては特に、購入金額が少額で始めることが可能です。

ボロ戸建てと呼ばれる、築40年を超えるような築古物件では、500万円以下の物件も珍しくはありません

地方では、100万円~200万円なんて物件もあるぐらいです。

これらは、建物に値段が無く、土地値であるためです。

また、相続人引き継いだものの、不動産よりも現金が欲しいといったような、相続案件も多くあります。

相続案件の場合、現金化が優先されるため、安く手に入れることも可能となります。

購入金額が少額で始められるのは、戸建て投資の最大の魅力の1つでしょう。

利回りが高くなりやすい

基本的に、家賃の相場は経年で下落をするが、いきなり大きく下がるものではありません

そのため、仕入れ値が安い戸建て投資は、相場の家賃でも利回りの高い運用となりやすいです。

競合が少なく客付けがしやすい

マンションなどでは、駅に近い、いわゆる駅近でないと入居率に影響が出ます。

しかし、戸建ての場合は、ファミリー向けであるため家族の生活環境、子供の生活環境がベースとなります。

そのため、必ずしも駅近である必要はなく、一定の需要があります。

例えば、学校が近い保育園が近い買い物がしやすいといった要素を重要視する層も多くいるからです。

また、戸建て賃貸は、マンションやアパートと比べて、供給量が多くありません

儲かると思われておらず、集合住宅を貸し出した方が、投資効率が良いと思われているためです。

そのため、需要はあるのに、戸建て賃貸は供給が少ないという現象が発生しています。

このことから、競合が少なく、入居者が決まりやすくなります

客付けよく、安定した経営が維持できるのは、意外にも知られていないのです。

入居者が長く定着しやすい

戸建て住宅に住む層は、主にファミリー層が多くなります。

ファミリー層は、子供の学校環境や、生活環境を大きく変えたくないという理由から、長く定着してくれます。

場合によっては、10年~20年住んでくれることもあるでしょう。

マンションやアパートでは入退去が多く、こうはいきません。

入退去が少ないと、客付け、募集、修繕などの、手間と経費を省くことができます

何より、空室の心配がないことは、収入面でもオーナーの精神面でも安定を得られ、大きなメリットです。

不動産投資の中ではリスクが低い

戸建て投資は、不動産投資の中でもリスクが低い投資となります。

築古の中古戸建て投資では、土地値に近い価格での購入となり、失敗したときのリスクを下げることができるからです。

土地の値段は、大きな変動はしづらいため、損をしたとしてもダメージが軽くすみます

リスクを下げた状態で、大家としての経験を積むことができるのは、今後も不動産投資家として活躍するのに役立つでしょう。

税金、減価償却、確定申告などが、実践できるのも大きな経験と言えます。

貸し方のパターンが複数ある

多様性が求められる時代であるため、その生活様式も様変わりしています。

一般的な貸し方である、一世帯に貸すパターンの他に、シェアハウスとして貸し出すこともできるでしょう。

シェアハウスとして貸し出しをした場合、人数が増えるため、利回りが高くなりやすいでしょう。

不動産経営の進め方が自由であることも、戸建て投資の醍醐味です。

流動性が高く売却しやすい

マンションやアパートの一棟物件は、投資家や不動産会社にしか売却先(出口)がありません

一方、戸建て投資は、投資家、不動産会社のほかに、実際に住む方(実需)にも売却が可能です。

投資家と交渉し、売却価格で優位に立つのは難しいですが、実需層には相場より高値での取引をしやすいものです。

また、これまで住んでいた入居者から購入したいという申し出がある可能性もあります。

戸建て投資のデメリット

利回りが高くなる物件探しが大変

利回りが高くなる物件を、自身の予算内で探すのは、努力と運が必要です。

予算が小さいと、不動産会社の仲介手数料も小さくなるため、本腰を入れてもらえない可能性もあるでしょう。

良い物件と出会うためには、日課として、不動産会社や不動産情報サイトで物件を探すなどの行動が大事です。

また、戸建て物件を居住目的で探している層と、競合して物件を購入することになります

実需層は、条件に合っていれば割高でも購入するため、投資目的のこちらと競合した場合、恐らく負けるでしょう。

無理に購入をしても、利回りが悪くなるだけです。

短期間での投資拡大スピードが遅い

マンションやアパートの一棟投資では、複数戸からの収入が入るため賃料収入が大きくなります

それに対して、戸建て投資は1物件につき1件しか賃料収入はありません

そのため、大きな収入とはならないことから、資産拡大のスピードも遅くなります

収益化するまでに時間がかかる場合がある

購入した物件の状態にもよりますが、長期間居住した方が退去した後などは、すぐに貸し出せる状況ではないはずです。

修繕が完了してから募集を行うため、次の入居者が決定するまでは収益は出ないことになります。

自身でDIYする場合、完成までには、さらに時間がかかることになるでしょう。

いかに早く、入居者を決められるかを優先する場合、リフォーム会社への委託なども活用するのも必要です。

リフォーム費用(修繕費)が大きくかかる可能性がある

修繕内容大規模であったり、想定より難しい工事だったりした場合、修繕費用が大きくかかる可能性があります

特に、築年数が古ければ古いほど、予測するのはむずかしくなります

白アリ家の傾き床の落ち込みなどが発生した場合、瑕疵担保責任が明記されていないと、自己負担して修繕することになるでしょう。

再建築不可の土地では建て替えができない

相場価格より、低価格で購入可能な物件の中には、再建築不可の土地である場合があります

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体した場合、建て替えてはならないというものです。

以下に該当する場合、再建築不可物件です。

再建築不可物件

  • 建築基準法上の道路と、接する幅が2メートル未満である。
  • 建築基準法上の道路として、認められていない道路にしか接していない

土地の再利用ができないため、売却するか保有し続けるかになるでしょう。

金融機関の融資が受けづらい

建物の耐用年数法律で決まっており、木造では22年となります。

不動産の資産価値は、この耐用年数により評価がされます。

資産価値が低いものは、金融機関からの融資は受けにくいものです。

特に銀行は厳しいでしょう。

公庫ノンバンクなら、まだ融資の可能性もあるため、融資先として検討しましょう。

戸建て投資にチャレンジするかの判断

都市を背景に、選択肢である矢印が左右と中央の三方向に延びている。左側には丸印を持った手、右側にはバツ印を持った手が枠外から出ている。

投資の目標で判断する

投資の目標を設定し、満たせそうかどうかで判断をします。

これまでの内容で説明した通り、戸建て投資は1物件につき1件の賃料であるため、

「毎月20万円の利益を、不動産投資から得る!」ことを目標とした場合は向いていません

一方、目標の設定を、

「毎月5~10万円の利益を、不動産投資から得る!」とした場合は、成り立つ可能性があります。

目標金額による判断は、わかりやすい数値による判断基準です。

数値以外の要素で判断をする場合は、以下の目標を満たすことができるのかで決定しても良いでしょう。

数値以外の目標

  • 不動産資産を持ちたい家族に資産として残したい
  • 相続税対策のため投資をしたい。
  • 本業以外の収入が欲しい。
  • 不動産投資の経験を積みたい
  • 余剰資産で資産運用がしたい。

利益優先の方は、「目標金額による判断」利益以外の方は、「目標達成可能かによる判断」検討しましょう。

自身の属性で判断する

自身がローンを組みやすい属性かどうかで判断するのも一つの基準です。

ローンを組みやすい属性というのは、サラリーマンや公務員などの、安定した収入を得やすい職業の方たちです。

不動産投資は、「ローンでレバレッジを効かせ、投資効果を上げ利益を増やす」ことが可能な投資です。

ローンが組めるのであれば、マンションやアパートへの投資も、検討対象として有効です

戸建て投資の成功ライン

戸建て投資の、成功ラインをどこで引くのか

数値でわかりやすくするのなら、「購入金額、修繕費用、諸経費、税金」の合計を、「賃料収入累計と売却差益」の合計が超えていれば成功です。

ポイント

購入金額修繕費用諸経費税金 < 賃料収入累計売却差益

または、先ほどの投資の目標で挙げた、「不動産資産を持ちたい」「本業以外の収入が欲しい」などの目標達成が出来ていれば成功でしょう。

成功ラインは、目標に応じて決まってきます。

戸建て投資で成功するためのポイント

雲の多い晴れた空を背景に、スーツ姿の男性が、大きな豆電球を抱えている。

これまでの内容で、戸建て投資のメリットとデメリットを含めた、基本がわかったと思います。

利回りを高く安定した収入を得る可能性も大いにあります。

大事な資金で投資を始めるのですから、より成功する為のポイントを理解しておきましょう

問題のある物件や土地を狙う

通常では問題だと捉えられる物件を選ぶことにより、購入金額を大きく抑えることができます。

いかに安く購入するのかが、その後の成功を大きく左右します。

その後の修繕で解決できる内容であれば、借り手への問題にはならないでしょう。

経年劣化がひどい物件

チョーキング(外壁に白い粉が大量に付着)、白アリ家の傾き床の落ち込み雨漏りカビなどの明らかな経年劣化状況が見て取れる物件を狙う作戦もあります。

大きな修繕が必要だと思われる場合、修繕費用が大きくかかることを理由に、大幅な値引きが可能です。

そもそも買い手が付きにくいので、競争も起きず安く買えるチャンスとなるでしょう。

ただし、リフォームで何とかできるであろうことが大前提です!

注意点を以下に挙げます。

注意点

  • 修繕した場合の費用を考えても、利益になる算段があること
  • 交換費用が高額な水回りの設備である、トイレ、風呂、キッチンを残せること

競売間近の物件

住宅ローンの返済が滞ったなどの理由から、担保として差し押さえられた不動産は、その後競売にかけられます

競売にかけられると、不動産価値の6~8割で売却されることになります。

売主は少しでも高く売りたいため、競売にかけられる前に手放したいというわけです。

そのため、相場価格より安い価格で購入できる可能性も高まります。

瑕疵担保責任なしの物件

瑕疵担保責任とは、売主が買主に対して、すぐには気がつかない不良があった場合に修繕する責任を負うことです。

雨漏り白アリ家の傾きなどが該当し、購入後に気が付いた場合は売主に修繕をしてもらうことが可能となります。

中古では、責任を負う期間を最低2年間と定めていますが、契約内容に瑕疵担保責任免責をつけることも可能となる。

これは、「売主が責任を負いません!」というような契約を交わすことで成立し、瑕疵担保責任が無効になります

築年数が経っていると、瑕疵担保責任免責契約に含まれていることが多くあります。

瑕疵担保責任なしでいいから、安くするよう交渉し、購入金額を下げるという方法もあります。

中古の瑕疵は、証明もむずかしく揉めることも多くあります。

責任を負ってもらえないケースもあるので、それならば最初に値引いてもらおうというものです。

アパート供給が過剰なエリアにある物件

アパートの供給が過剰なエリアは、競合が少ないため選んでもらいやすくなります

戸建てが少ないエリアであれば、目立つこともできるでしょう。

ファミリー向けのアパートが多いエリアでは、ファミリー向けの戸建てでも、ファミリー層の生活は成り立ちます

需要としては、十分に成り立つでしょう。

狭い土地

狭い土地というポイントは、物件というよりは土地を買って建物を建てるイメージです。

都市型郊外型で、需要は異なりますが、15坪~30坪から成り立つでしょう。

一棟物件を立てるには狭い土地でも、戸建て物件では有効となるケースは多くあります。

地形や方位の悪い土地

先ほどの狭い土地の項目と同様、土地を買って建物を建てるパターンです。

地形や方位が悪くても、戸建てなら成り立たせることができます。

更に、三角形や変わった形でも北側道路に面していても成り立たせることは可能です。

玄関を北側にして、南側をリビングにしましょう。

また、変わった形は、庭や駐車スペースなどにすることでカバーができます。

戸建て投資では、間取りや配置のアイデアで、短所を長所に変えることも可能です。

修繕費をいかに抑えられるか

戸建て物件購入金額を抑えるには、築古の中古が有利と説明してきました。

築古ということは、修繕必須であるということです。

この修繕費をいかに抑え込めるのかが重要なポイントとなります。

戸建て投資オーナーの中には、自身でDIYをして修繕する方も多くいます

リフォーム会社に、依頼する分の金額を節約するわけです。

DIYと、リフォーム会社への部分発注を駆使して、修繕費を減らしましょう。

需要の高い間取りを狙う

南向きのリビングとバルコニー

不動産投資の基本ではありますが、やはり需要の高い間取りであることは大事です。

ファミリー層では、家族が長く過ごす時間を、明るい空間で暖かくが基本でしょう。

続いて、洗濯物の問題も重要な要素の1つ、南向きに洗濯物が干せるかどうかは重要です。

南向きリビング、更に南側バルコニーだと価値が上がります。

これらの要素を満たしていると、入居者が決まりやすいです。

面積の目安は80平米(3LDK)

戸建ての延べ床面積は広くても、80平米台あたりにするのがポイントです。

広くしすぎてしまうと、家賃が上がりすぎてしまい入居者が決まりにくくなります

かといって、家賃を下げると、賃料単価が下がり投資効率も下がるでしょう。

そのため1Fを40平米、2Fを40平米あたりにします。

戸建て80平米の3LDKにすると、アパート70平米の3LDK相当します。

アパートにしては広めの設定ですが、戸建てで広々過ごしたいというニーズには、マッチさせることができます。

戸建てらしさを残しながら、オススメポイントを作る工夫の一つです。

知識と情報へのアンテナを張っておく

不動産投資には、知識と情報が重要です。

物件立地条件競合地価経済など、様々な知識や情報が必要となります。

特に戸建て投資では、リフォーム、修繕、DIYの知識も欠かせない要素です。

戸建て投資を開始した後も、知識の吸収は続けていきましょう。

セミナーと人脈を経営につなげる

自身だけでの勉強では限界があるため、セミナーなどへは積極的に参加しましょう

新しい、生きた情報が得られます。

流行りや、最近の動向などを知ることは大きなメリットです。

セミナーで知り合った方との、情報交換もいいでしょう

同じようなエリアであれば、「ここの施工が良い」や、「ここの電気屋さんはサービスが良い」などの有益な情報にもつながる可能性があります。

セミナーのもう一つの使い方として、私は答え合わせの場として使わせていただいています。

知っている情報を説明された場合「知っているよ、そんなこと。」ではなく「同じ意見だから、大きく間違ってはいない。」と再確認ができます。

少し変わった使い方かもしれませんが、自分の向いている方向の修正には、非常にオススメです。

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将来の活用と出口戦略

三つのドアが並び、中央のドアが開けられている。その後ろには鍵があり、ドアを開けた男性は、両手を挙げ喜びを表現している。

最後に、所有した戸建て物件を、将来的にどのように活用するのかをご説明します。

大きくは、以下のパターンの中から選ぶことになります。

出口戦略

<< 売却するパターン >>

(1)入居者がいる場合、収益還元法【※1】で売却額を算出

(2)空室の場合、取引事例比較法【※2】で売却額を算出

(3)空室でボロボロの場合、土地値売却額算出

【※1】収益還元法=利回りを中心に査定

【※2】取引事例比較法=査定する物件と似た条件の成約事例から査定

<< その他のパターン >>

(4)解体して再建築する。

【解体費の目安】木造戸建ての相場は3万円/坪程度

戸建て投資は、土地もオーナーの所有物となるため、再建築も可能です。

選択肢が売却だけでは無いのが嬉しいポイント!

その時の、状況に合わせたアクションを取りましょう。



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まとめ

  • 戸建ての種類は、新築と中古があり、エリアでは、都市型と郊外型に分けられる。
  • 購入資金が少なく始められるため、ローンを組まなくても始められることもある。
  • 元手が少なく済むことから、利回りが良くなりやすい。
  • 利回りが高くなる物件を、予算内で探すことがむずかしい
  • 中古物件では、築年数により大きな修繕費用が発生する可能性がある
  • 戸建て投資の判断は、投資の目標と、自身の属性で決定する
  • セミナーを活用し、不動産知識の吸収と、人脈作りにつなげられるとベスト!
  • 出口戦略は、売却だけではなく、建て替えて再度貸し出す選択肢もある!

戸建て投資が、少額で始められる不動産投資であることが、わかったと思います。

サラリーマンでなくても挑戦ができるため、個人事業主にも向いているでしょう。

ミヤビ屋

元手が少ないのが魅力的ですね♪

戸建て投資を入り口に、不動産経営を実践的に学ぶ方法も良さそうですね!

ローン無しで始められるのは大きなポイントです。

ローンを組める属性であれば、別の不動産投資を狙うのもよいでしょう。

セミナーでは、疑問を解消するのと、仲間づくりに利用するのがオススメです♪

では、良い投資を!

ミヤビ屋

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