不動産投資を始めたいけど、サラリーマンには、むずかしいのかなぁ？
サラリーマンでも、不動産投資は始められますよ♪
むしろ、サラリーマンにこそ、オススメなのは不動産投資です！
実際、私もサラリーマン大家です。
なぜ、サラリーマンにこそオススメなんですか？
サラリーマンであるだけで得られるメリット、手間をかけなくても良い仕組みがあるからです。
この記事を読んで、サラリーマン大家への道を歩き始めましょう♪
【目次】 クリックで該当箇所へ移動！
不動産投資とは？
不動産投資とは、不動産を購入して長期運用し不動産所得を得ることです。
利益を生む方法は2種類あります。
1つ目は、不動産売買時の差額である「キャピタルゲイン」を得る方法です。
安く買って高く売ることで利益となり、一度に大きな利益を得られるケースもあります。
2つ目は、所有している不動産を貸し出し、家賃収入である「インカムゲイン」を得る方法です。
一度で大きな利益を得るのではなく、長く安定した利益が期待できます。
不労所得とは？
不労所得とは、労働に対する対価以外による所得のことです。
ざっくり言ってしまうと、「働かなくても、得られる収入」です。
一般的には、権利や状態を維持することで、継続的に得ることができる収入源を指します。
不動産投資では、インカムゲインである家賃収入のことを指す場合が多いですが、キャピタルゲインである売買時の差額から得た利益を指す場合もあります。
不動産投資の種類（形態などによる分類）
不動産投資には、いくつか種類があり、定義の仕方によって様々な分け方ができます。
扱う建物の種類では、以下のように分けられます。
- アパートやマンション一棟
- 戸建住宅
- 区分マンション
築年数による種類では、以下のように分けられます。
- 新築
- 中古
間取りによる種類では、以下のように分けられます。
- ファミリー
- 二人住まい
- 単身者向け
建物の規模が大きい、築年数が新しい、間取りが広いという物件は、購入価格が高くなります。
購入価格は高いですが、家賃も高く設定しやすいので、良い側面もあります。
なぜ、サラリーマンに不動産投資はオススメなのか？
ここまでで、不動産投資がどんなものなのか、ザックリしたイメージができたのではないでしょうか。
では、なぜオススメなのかを、具体的に見ていきましょう。
サラリーマンは銀行からの融資が通りやすい
不動産投資を行う場合、多くの方は自己資金だけで一括購入は厳しいものです。
そのため、金融機関から融資を受け、購入資金とします。
しかし、金融機関は誰にでも融資をしてくれるわけではありません。
しっかりと収入があり、返済が滞らないか？という信用力が非常に重要視されます。
そのため、安定した給与所得があり、収入が保証されているサラリーマンは融資を受けやすくなります。
細かく言えば、年齢や年収、他に借り入れがないか？など、影響のある要件が複数存在します。
とはいえ、サラリーマンであるだけで、不動産投資に有利というのは大きなメリットです。
不動産の管理を自分でしなくても良い
不動産投資には、所有している不動産の管理を、自分自身で行わなくてよい仕組みがあります。
不動産の運用には、以下のような業務が必要となります。
- 建物自体の管理
- 入居者の募集
- 設備の修繕
- 賃料の集金
これらを、自身で行わなければならないのか？
と心配になる方もいるでしょう。
まず、安心していただきたいのは、必ず自身で行う必要はないということです。
管理会社に管理を任せることで、管理の手間を減らすことが出来ます。
全部を任せる、一部を任せるといったように、契約内容により異なります。
不動産管理をプロに任せられるので、管理の負担は、ほぼ無しにできると言っていいでしょう。
本業に影響が出ない
不動産投資は本業に影響が出ません。
このメリットはサラリーマンだけに限ったことではありませんが、時間を融通しづらいサラリーマンには重要なポイントです。
株式投資やFXでは、仕事中も値動きが気になるということもあるでしょう。
その点、不動産投資は監視し続ける必要が無いので、メンタル的にも楽です。
先ほどの項目で説明した、管理会社を活用することで、より本業への影響はゼロに近づくでしょう。
副業禁止の職場でも始められる
所属している会社や組織の規定で、副業が禁止されている方もいるでしょう。
まず、不動産投資は投資ですので問題ありません。
それでも心配される方のために、説明を続けます。
厚生労働省が作成した「副業・兼業の促進に関するガイドライン」にはこのような記載があります。
第１４章 副業・兼業
（副業・兼業）第６８条 労働者は、勤務時間外において、他の会社等の業務に従事することができる。
２ 労働者は、前項の業務に従事するにあたっては、事前に、会社に所定の届出を行うものとする。
３ 第１項の業務に従事することにより、次の各号のいずれかに該当する場合には、会社は、これを禁止又は制限することができる。
① 労務提供上の支障がある場合
② 企業秘密が漏洩する場合
③ 会社の名誉や信用を損なう行為や、信頼関係を破壊する行為がある場合
④ 競業により、企業の利益を害する場合
つまり、休日や就業時間外の副業を禁じるのは、法的には無効となります。
副業をしたという理由だけで懲戒処分の罰則も、効力を持ちません。
ただし、就業規則を違反した従業員への処罰を認める判例もあるので、極力、就業規則は守りましょう。
不動産投資をおこなう上での3つのリスク
不動産投資はオススメの投資の1つですが、投資なのでリスクも当然あります。
リスクについて理解し、正しく認識したうえで、対処を考えていきましょう！
空室リスク
空室リスクとは、所有する不動産に入居者が入らないことです。
入居者がいないということは、家賃収入が得られないということになります。
利回りの計算（利益÷投資費用）では、満室か、あるいは空室を織り込みます。
当初に想定した空室率が予想を上回ると、事業計画自体が崩れてしまうでしょう。
入居者に左右される空室リスクは、常に不動産投資に関わる最大の問題です。
対策としては、以下が挙げられます。
- 駅が近いなど交通網が整っている
- スーパー・コンビニなどが近くにある
- 大きな会社・学校が近くにある
- 相場より家賃を低く設定する
- 自転車整備スペース・DIYスペースなどの設備で差別化をする
- 「一括借り上げ」・「サブリース」を利用する
ポイント
「一括借り上げ」、「サブリース」を利用すると、物件を不動産会社へ貸し出し、賃料を得ることができます。
手数料を不動産会社へ支払う必要はありますが、家賃補償により安定した収入を得られるメリットがあります。
天災、事故のリスク
地震、火事、台風、雪害などによる自然災害、または、事故、事件による被害は予想して防ぎきれるものではありません。
これらのアクシデントにより、入居者が退去してしまう二次被害もありえます。
天災、事故に完全である対策を取るのは困難であるため、もしもの時の備えをしておくべきです。
備えとしては、以下が挙げられます。
- 火災保険
- 地震保険
- 施設賠償保険
- 物件エリアの過去の災害調査
天災、事故に関しては、過去に水害があった地域、事故の多い場所を避けるなどを検討しても良いでしょう。
金利上昇リスク
ローンは、変動金利方式と固定金利方式が存在します。
変動金利でローンを組んだ場合、将来的な金利上昇のリスクが伴います。
金利が上昇すると、返済金額が膨らみ家計を圧迫する可能性もあるでしょう。
対策としては以下が挙げられます。
- 全期間固定金利方式でローンを組む。
- 変動金利方式にしておき、金利が上がり始めたら固定金利方式に変更する。
- 固定金利方式にしておき、元金が減ってきたら変動金利方式に変更する。
- 借入金額を少なくする。
- 繰り上げ返済をする。
- 貯蓄をしておく。
- 低い利率の金融機関へ、借り換えをする。
一例ではありますが、どのような考え方をすれば良いのかを、ご紹介します。
参考にしていただければ嬉しいです。
ポイント
＜＜具体策 ①＞＞
当初は、借入金額が多いので固定金利方式にしておき、借入額が減ってからは変動金利方式に変更する。
＜＜具体策 ②＞＞
変動金利方式にしておき、できるだけ低い利率で返済をする。変動と固定の差額を支払ったつもりで貯蓄しておき、より上がりそうであれば繰り上げ返済をする。
金利が今後どうなるのかは、まだ誰も知りません。
対策を検討しても、必ずその通りになるわけではないということを覚えておきましょう。
とはいえ、2020年11月現在、変動金利は1.50%前後、固定10年は2.00％前後と、金利が低いと言われる水準にあります。
金利が低いときは、不動産投資にとっては大チャンスです。
不動産投資を始めるには、良いタイミングと言えるでしょう。
失敗しないためのポイントやコツ
失敗しない不動産オーナーとなるには、どんなポイントやコツがあるでしょうか？
確認しておきましょう。
購入時が一番大事
「投資は自己責任」よく聞くフレーズです。
この言葉通り、自己で判断し、自己で決断をし投資は行うべきです。
不動産投資は、物件の状態や状況によって大きく左右します。
そのため、購入時に良い状況の物件を購入することが、一番大事であると言えます。
物件環境、価格、築年数などから、収益化ができそうな物件を納得して購入しましょう。
任せっきりにせず空室状況を把握しておく
不動産投資は、管理を他社に任せることが出来るので、手間がかからないと説明してきました。
確かにその通りなのですが、私は自分の知識も蓄えておくことをオススメします。
常に満室であれば良いですが、そうでなかった場合、どの部屋がどの程度の期間、空室となっているのか？
また、その時期はいつなのか？この辺りを知っておくことは大事です。
空室状況を把握すると、何がわかるのか？
例としては以下などが挙げられます。
- 同じ部屋で退去が続いている。 ⇒その部屋に問題がある。
- 長期間入居者が見つかっていない。 ⇒家賃が相場に合っていない。
- 引っ越しの多い時期に入居者が見つかっていない。 ⇒管理会社の募集に問題がある。
- 退去時期が引っ越し時期からズレている。 ⇒入居者自体が少ないので、そこまで問題ではない。
状況を把握しておくことにより、問題に対して対策を考えることができます。
小さなボヤは放っておくと、大火事へと変わってしまうかもしれません。
未然に防止、先回りして予防ができると理想的です。
データは、管理会社で纏めているので、要求すればカンタンに手に入ります。
年間の収益状況を把握する
管理会社と、「一括借り上げ」、「サブリース」の契約をしている場合は、家賃補償があるため額面上の変化はありません。
ですが、実際の入居状況に合わせて、実際の家賃収入を把握しておくことは、将来的に役立ちます。
将来的に、家賃補償の契約を解約する、または管理会社を変更する際の判断材料にできるからです。
より良い戦略を立てるために、データを集めておきましょう。
データは、管理会社で纏めているので、要求すればカンタンに手に入ります。
成功しやすい人の特徴
失敗しないことは大事です。
不動産投資を始めるからには、失敗しないだけではなく、成功を目指しましょう！
では、成功しやすい人とは、どんな人でしょうか？
これからご紹介する内容に該当していれば、成功できる可能性を秘めています。
該当しなかった項目は、近づけるように意識しましょう。
勉強をして知識をつける
自身の知識も蓄えることが大事と説明した通り、勉強をしながら不動産に対してのアンテナを張っておきましょう。
仕組みや流れを理解し、自分なりの考えを持てると良いでしょう。
トラブルが発生した際も、知識があれば打開策が見つかることもあります。
また、蓄えた知識は、新たな物件を購入する際に、大いに役に立つことでしょう！
無理や無茶をしすぎない
投資は利益を出すことが大原則です。
勝算が薄そうな投資には手を出すべきではありません。
自身の限界以上のローンを組んだり、大きすぎる規模の物件に安易に手を出さないようにしましょう。
無理や無茶をしてしまうと、余裕が無いためトラブルが発生した際に、対応が取れなくなってしまいます。
勉強や行動に対しては、全力でも構いませんが、資金面については余裕を残しておきましょう。
相談や質問をする
相談や質問をするなんて、当たり前だと思われる方が多いかもしれませんが、意外に上手くできている方は少ないです。
不動産投資を始めようとしている方は、初心者なのです。
プライドはどこかへ置いて、わからないことは素直に相談したり質問したりしましょう。
後から聞いておけば良かったよりも、聞いておいて良かった！としましょう。
これは、不動産を所有した後も同じです。
担当している管理会社の方も、嫌な顔はしないし出来ないので頼ってしまいましょう。
注意：担当営業に、言われるままの鵜呑みはNGです。
どのように不動産投資の知識を身に付けるか？
この項目では、不動産投資の知識をどのように身に付けるかを、ご説明します。
他にも方法はありますが、代表的なものを、ご紹介します。
不動産投資の本を読む
基本的な知識については、書籍で勉強するのが入り口としては入りやすいでしょう。
できれば、１冊だけではなく複数冊の書籍を読んで、様々な要素を取り込むことをオススメします。
これは、偏った知識とならないためです。書籍なら、何度も読み直すことができますね。
ご紹介する書籍は、どれも初心者向けで読みやすい内容となっています。
全体を把握でき、すでに知識をお持ちの方には、より深い理解が得られるでしょう。
世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生
タイトルの通り、非常にわかりやすい内容となっています。
不動産投資の初心者にピッタリで、最初の一冊には最適です。
前半は、不動産投資の基本や仕組みについて、後半は、物件選びやノウハウなど実践的な内容です。
ダントツの読みやすさで、「不動産投資は難しそうだな…」という方でも、サクサク読み進められると思います。
初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書
初心者から経験者までとある通り、初心者へは教科書、経験者へは知識の底上げと役に立つ一冊です。
不動産投資に対する、基本中の基本や心構えから始まり、運営での管理会社とのやりとりや付き合い方が学べます。
Q&A方式となっており、読みやすく理解しやすい構成となっています。
同じように疑問を持つであろう項目は、スッキリとした解決につながるのではないでしょうか。
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書
初めて不動産投資に取り組む方向けに、書かれた書籍です。
教科書の名の通り、心構えから手法までを広く学ぶことができます。
再現性があり末永く使えるを意識して書かれています。
不動産投資の全体像を学んだあとに、一つ一つのプロセスの具体的な説明があり、わかりやすくなっています。
初心者から経験者に対して、網羅的な一冊となっており、図や表も多く、読みやすい内容となっています。
不動産会社主催のセミナーに参加する
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対話をしながら学びたい方や、本を読むのが苦手な方にオススメです。
ポイントを絞って説明してくれますし、質問ができることが何より大きいです。
セミナーは無料での開催が多いのも、良いポイントと言えます。
セミナーは開催日時の都合がつかない可能性もあるので、いくつかオススメをご紹介しておきます。
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まとめ
- 不動産投資は、売買差額「キャピタルゲイン」、家賃収入「インカムゲイン」から収入を得る。
- 不動産管理に関わる、様々な業務を管理会社へ委託することができる。
- 不動産投資は、本業に支障が出ず、銀行からの融資も通りやすいのでサラリーマンにオススメ！
- 不動産投資には、「空室リスク」、「天災、事故のリスク」、「金利上昇リスク」が存在する。
- 物件環境、価格、築年数などから、収益化ができそうな物件を購入することが大事！
- 物件の空室状況と収益状態を把握し、継続して知識をつけ続ける。
- 知識を身につけるには、書籍やセミナーを活用する。
記事を読んで、不動産投資がサラリーマンにオススメであることが、わかっていただけたと思います。
ローンが通りやすいというメリットは活用したいですね♪
目指せ不労所得！
そうですね、サラリーマンでいるだけで強みです。
管理の手間もゼロに近づけることができるので、めんどくさがりな人にも向いていますね！
私も長年、不動産投資をしていますが、忙しいなと思った事はありません。
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