不動産投資は、新築物件と中古物件どっちがいいのかな？
中古物件はリスクが高いのかな？
新築物件と中古物件、どちらに投資するのかは悩む部分です。
新築と中古の両方に、メリットと注意点が存在します。
- 不動産投資するなら新築or中古？
- 新築と中古のメリット
- 新築と中古の注意点
メリットと注意点を理解して、どちらを選ぶか判断できるようになりましょう。
【目次】 クリックで該当箇所へ移動！
不動産投資するなら新築or中古どちらがよいのか？
新築と中古、それぞれに良さがあります。
物件選定がしっかりとできるなら、総合的に中古の方がオススメです。
中古の中でも、特にオススメとなるのは以下の物件です。
- 築浅の好立地な物件
- リノベーションされた物件
築浅物件とリノベーション物件は、新築物件の良いところも含んでいます。
中古で価格を抑えながら、新築の良さを部分的に持つ物件はかなりの好条件物件です。
築浅の好立地物件
築浅物件は、築年数では「築5年以内の物件」と言われています。
築浅物件の基準が「築5年」という明確な定義はありませんが、5年を基準に話をする場合が多いです。
中古物件は、新築から価格が落ちてきている状態です。
家賃相場は新築と異なります。
入居者の入れ替え時に、新築当初の家賃より下がっている可能性が高いです。
中古はデメリットが多いように聞こえるかもしれません。
しかし、好立地であることがポイントになってきます。
立地として需要があるため、入居者も入りやすくなります。
需要があれば、家賃を下げずに維持することが可能です。
当然、利回りも良くなります。
リノベーションされた物件
リノベーションとは大規模改修のことです。
大規模改修をおこなうことで、内装が新築のような状態になります。
内装がキレイになると、需要が高まり家賃を上げることができます。
空室リスクが下げられるため、中古物件のデメリットである空室対策にも有効です。
リノベーション物件は需要が高まり、物件価値も上がります。
通常の中古物件よりも、購入価格は高めです。
新築での不動産投資のメリットとは？
新築物件のメリットは大きく3つです。
- 新築のため人気が高い
- 修繕リスクが低い
- 融資が受けやすい
新築のため人気が高い
新築に住みたい人は多くいるため、新築物件の人気は高いです。
新築物件は人気があるため、空室リスクが低くなります。
日本人は新しいモノが好きと言われています。
新築物件を狙って、常に新築に済む方がいらっしゃるぐらいです。
修繕費リスクが低い
新築物件は、はじめの頃は修繕費がかかりません。
不動産投資のリスクの中で、空室リスクに続き「修繕費」は大きなリスクです。
修繕積立金など、修繕が起こる前提で資金を準備しておく必要があります。
しかし、新築物件は設備が新しいため、即座に修繕が発生するリスクは低いです。
天災、入居者の過失などは別ですが、修繕が発生する可能性が低いのは大きなメリットです。
修繕費がかからない間に、将来の修繕に備えて貯蓄をしていきましょう。
融資が受けやすい
新築物件への投資では、銀行からの融資が受けやすくなります。
融資では、「返済能力」・「資産」・「担保」が重要になってきます。
新築物件は不動産としての価値が高く、良い「担保」として判断されます。
不動産の価値が高く評価されると、融資が通りやすくなるでしょう。
フルローンと呼ばれる全額融資は、新築物件では「返済能力」・「資産」の基準を満たせば通りやすいと言われています。
不動産投資では、融資の審査が通るかが重要です。
融資を通りやすくする「担保」としての価値が高いのは、メリットとして大きな部分でしょう。
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中古での不動産投資のメリットとは？
中古物件のメリットは大きく3つです。
- 選択肢の多さ
- 中古販売価格は新築より安い
- 利回りの良さ
選択肢の多さ
中古物件への投資は、選択肢が豊富です。
市場に出回っている物件数が、新築物件に比べて中古物件が圧倒的に多いです。
新築、中古以外にも、不動産投資では細かな分類が存在します。
- 新築：入居者が1度も付いていない。
- 築浅：築5年未満、入居者がついたことがある。
- 中古：築5年以上、入居者がついたことがある。
- 未入居：築5年以上、1度も入居がない。
1度でも入居者がついた物件は、中古物件になります。
中古物件の方が多いのは、新築の期間が限定的なためです。
中古物件価格は新築より安い
中古物件は、新築物件よりも不動産価格が安いです。
通常、物件価値は、築年数が進むにつれて下がります。
築年数が経過すれば人気が下がり、家賃も下がります。
家賃だけではなく、不動産自体の相場価格も下がります。
物件価格の決め方は様々ですが、不動産は経過年数によって物件価格が下がると覚えておきましょう。
物件価格が下がれば、購入はしやすい価格となっていきます。
利回りの良さ
中古物件は、新築物件よりも利回りが良くなるケースが多いです。
新築物件から下がった金額で購入できるため、利回りが良くなる傾向にあります。
購入金額が低く抑えられるため、返済金額も抑えられます。
家賃収入が安定していれば、利回りが良くなる仕組みです。
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新築不動産と中古不動産のそれぞれの注意点！
新築物件と中古物件のメリットは、表裏一体となっています。
新築のメリットは中古のデメリットであり、逆も同じです。
新築物件と中古物件の注意点を理解し、どちらで不動産投資をするのかを判断しましょう。
新築物件の注意点
新築物件は、不動産価格に「新築プレミアム価格」が上乗せされています。
新築プレミアムが上乗せされているため、購入時に多くの資金が必要となります。
しかも、購入した時点で新築プレミアムは無くなります。
購入した瞬間に中古となるからです。
購入した瞬間に、上乗せ価格分の査定額が下がってしまうわけです。
しかし、新築プレミアムがあったとしても、新築で設備が新しいというメリットは大きいです。
新築プレミアムを考慮しても、安定的な収入が見込めるなら新築の購入も良い判断と言えるでしょう。
新築不動産が良い物件か判断するために、不動産業者に2点確認しておきましょう。
- 周辺の家賃相場
- 周辺の築年数ごとの物件価格
周辺の同じような間取りの不動産と比較することで、時間経過した際の予想ができます。
返済能力を考慮して検討しましょう。
中古物件の注意点
中古物件は、修繕リスク、入居率を把握してシミュレーションすることが大切です。
修繕リスクは、クロスの張り替え、エアコンや給湯器などの設備入れ替えを考えておきます。
設備入れ替えでは、数万円～数十万の費用が発生します。
地盤沈下、屋根の張替え、塗装などは、100万円以上の費用となるケースがあり大きな費用が必要です。
入居率は、周囲にある環境に影響を受けることが多いです。
駅・学校・スーパーなどが新しく出来た場合は追い風となりますが、無くなった場合は逆風となるでしょう。
修繕リスク、入居率のシミュレーションは、融資面談でも重点的に確認されるポイントです。
新築に比べて、想定が甘いと融資が通りにくくなります。
しっかりと把握して、キャッシュフロー表などに落とし込んでおく必要があるでしょう。
まとめ
- 新築物件と中古物件では、しっかり物件選定できるなら中古物件がオススメ！
- 築浅の好立地物件で、修繕リスク・空室リスクがカバーできる。
- リノベーションされた中古物件は、入居率の低下がカバーできる。
- 中古物件は修繕リスク、入居率を上げるための物件管理が重要になる。
- 新築物件は新築プレミアムで割高になるが、リスクを下げてスタートできる。
- 新築物件は融資が通りやすく、中古物件は融資が通りにくい。
物件選定がしっかりできるなら、中古物件はオススメです。
自己資金が少なく、購入後の管理面に不安があるなら新築物件という選択も有効です。
新築物件は購入価格が割高ですが、管理のリスクを下げてスタートできるのですね。
修繕など読めないので、初心者は新築物件の購入もアリですね。
新築と中古のメリットとデメリットを知っておくと、物件選びに役立ちます。
不動産業者との交渉で、言いなりにならないためにも覚えておいてください。
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