個人事業主ですが、不動産投資に興味があります。
個人事業主だと、サラリーマンより融資が受けにくいと聞くけど実際どうですか？
個人事業主でも融資を受けることは可能です。
- 不動産投資では融資を使った方が有利
- 個人事業主でも融資審査を受ける方法
- 個人事業主が融資審査で注意するポイント
を説明します。
【目次】 クリックで該当箇所へ移動！
個人事業主が不動産投資を始めるために融資が必要な理由
個人事業主が不動産投資を始めるのに融資が必要な理由は、事業のための資金を残すためです。
極端に言うと、自己資金があれば融資なしでも不動産は購入できます。
1,000万円の自己資金があり、1,000万円の不動産投資をするケースで考えてみましょう。
自己資金のみで購入の場合
1,000万円の不動産を現金一括で購入し、家賃収入を得ることは可能です。
しかし、1,000万円の自己資金で、1,000万円の不動産を購入すると貯金は残りません。
自己資金の多くを使い不動産を購入し、自己資金がなくなってしまうと個人事業主には大きなリスクとなります。
不動産投資のデメリットは、すぐに現金にできないことです。
不動産は株式や投資信託に比べて、買い主が現れないと売れないため、現金化のスピードが遅くなるからです。
融資を受ける場合
1,000万円の不動産を購入する際に、150万円の頭金を支払うとします。
残りの850万円を融資してもらい、毎月の支払いをしていきます。
ポイントは、融資の返済には自己資金を使用しない点です。
不動産投資は賃貸により、家賃収入が得られます。
家賃収入を使ってローンを支払っていきます。
毎月の返済を家賃収入で支払うため、手元に貯金750万円が残ることになります。
万が一、購入後の不動産で修繕などが行われても、資金があるので対応可能です。
不動産投資では、リスクを考えておくことは大切です。
〈不動産投資においてのリスク〉
- 修繕リスク
- 空室リスク
- 家賃下落リスク
リスクを考えておき、手元に現金を残して備えておくようにしましょう。
融資を上手に使うと、安定した不動産投資が可能となります。
個人事業主が不動産投資を始めるために融資を受ける方法
融資の申し込みから物件購入までの流れをカンタンに紹介します。
- 不動産投資をする物件の資料を作成
- 融資銀行へ物件資料＆個人事業主としての決算書等を提出し仮審査
- 仮審査通過後に物件の購入申し込み
- 物件の購入と融資の実行
融資銀行の担当者と面談、資産状況の資料提出なども合わせて行っていきます。
「サラリーマンは融資が通りやすく属性が良い」と、よく聞くと思います。
サラリーマンは、個人の評価だけでなく、勤めている会社の評価もプラスされるためです。
大手企業社員、公務員は勤務先の会社に信頼性があり、「返済能力」や「返済資質」が高いと判断されるからです。
しかし、経験年数が浅い場合や職種などによっては、融資の審査が通りにくいことがあることを覚えておきましょう。
個人事業主だから、融資審査が通らないことは決してありません。
- 長期的に黒字経営を続けている。
- 将来的に安定した事業計画を持っている。
と判断されれば融資は通ります。
長期的の基準は、3年が目安になります。
3年間の決算書で融資が判断されることが多いです。
私が不動産を購入した際は、不動産業者の担当者がサポートしてくれました。
サポート内容は、書類の記入指南、融資銀行担当者との面談の注意点など様々です。
自身だけで融資銀行との交渉を考えている人は、しっかりと流れを把握しておく必要があるでしょう。
個人事業主が不動産投資を始めるために融資が受けられなかった場合
融資が受けられなかった要因として4つの理由が考えられます。
- 融資銀行との相性が悪かった。
- 「返済能力」や「返済資質」が低いと判断された。
- 「資産」・「負債状況」が悪い。
- 不動産の「担保」価値が低い。
融資を申し込んだけど審査が通らなかった…
という事態も多くあります。
しかし、そこまで落ち込まなくても大丈夫です。
一度融資が受けられなかったからといって、この先ずっと融資が受けられないというわけではありません。
融資は本人の「返済能力」のみで判断されるわけではありません。
「担保」となる不動産の評価が低いと融資が通りにくくなります。
対処方法を次の項目で説明します。
融資が受けられなかった要因
融資銀行との相性が悪い
言葉のままですが、融資銀行との相性により融資が受けられない場合があります。
例えば、サラリーマンへの融資に力を入れている融資銀行であれば、個人事業主には融資が通りにくいことがあります。
反対に、個人事業主に対して融資を積極的におこなう融資銀行もあります。
私自身、不動産を購入する際に担当の方に、「A融資銀行は、一番審査が厳しいのでダメもとで審査をお願いしてみましょう。」と言われたことがあります。
融資銀行の融資スタンスは様々です。
融資銀行の候補は複数考えておくと安心です。
「返済能力」や「返済資質」が低いと判断された
個人事業主にとっては、「返済能力」の判断は決算資料が大きな割合を占めます。
黒字経営が維持できていないと、返済能力がないと判断されてしまいます。
本業の事業が安定したタイミングで、不動産投資を再検討することが必要でしょう。
資産・負債状況が悪い
資産が不足していたり、負債が多くあったりすると融資が受けられません。
不動産投資をするには、資産が多いにこしたことはありません。
融資の審査時は、資産をどの程度保有しているのかなどの資料を提出します。
株式、預貯金のみだけでなく、負債である車のローン、キャッシングなどの有無も提出します。
勘違いしてほしくないのは負債に関してです。
負債は「悪いイメージ」だけではありません。
例えば、車のローンを支払っている人が、一度も未払いがないとします。
未払いの履歴がないことは、立派な実績です。
「ローンや融資をきちんと毎月支払いしてくれる人」となるわけです。
ローンの支払いをしたことがない人よりも、有利となるポイントになります。
反対に、ローンやクレジットカードなど未払いがあると、支払い管理ができない人となり、審査にはマイナス評価となります。
携帯電話料金なども含めて、普段の支払いから意識をしておくようにしましょう。
不動産の「担保」価値が低い
「担保」となる不動産の価値評価が低いと融資が通りにくくなります。
1,000万円の不動産で考えてみましょう。
Ａ融資銀行で、不動産の評価額が500万円だったとします。
評価額が500万円では、1,000万円の融資のお願いをしても融資が通らないケースが多いです。
購入しようとしている不動産が、投資対象として相応しくない可能性があることになります
融資を受けるための対処法
融資が受けられなかった際の対処法は、大きく3つです。
- 自己資本を入れて購入する。
- 別の融資銀行を探す。
- 別の不動産を探す。
自己資本を入れて購入する
融資が受けられない場合、融資してもらう金額自体を下げるのが効果が大きいです。
例えば、「自己資金500万円の自己資本を入れて、合わせて1,000万円で購入する」ということです。
投資効率は落ちますが、融資を使った購入ができます。
別の融資銀行を探す
A銀行で融資が通らなくても、別のB銀行では融資が通るかもしれません。
複数の融資銀行に相談することで、相性の良い融資銀行と出会える可能性が広がります。
融資銀行によって、必要となる頭金が大きくなる可能性もありますが、自己資金を抑えた不動産投資を狙うことができます。
購入予定の不動産を変える
購入する不動産を見直すのも、融資を受けやすくする効果は大きくなります。
購入不動産を見直すポイントは2つです。
- 不動産購入金額を下げる
- 不動産価値の高い物件を選ぶ
不動産購入金額を下げた物件へ変更すると、融資金額自体を下げることができます。
融資銀行で許容される融資金額にすることもできるでしょう。
不動産の「担保」価値が高いものへ変更すると、融資判断が有利になります。
不動産価値が高ければ、不動産を手放す際に資金が回収しやすくなると判断されるためです。
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個人事業主が融資を受けたあとにやるべきこと
無事に融資が受けられたら、不動産投資のスタートとなります。
不動産投資は、手がかかりにくい投資です。
しかし、完全放置するのではなく、管理できるところは定期的に確認しておくことをオススメします。
多くの場合、管理会社を入れるケースとなると思います。
管理会社には、入居者募集・物件管理・清掃など、様々な業務が依頼できます。
賃料の推移や、入居状況などは定期的にもらうようにしましょう。
定期的に確認することで、問題に気付くのが遅くならないようにできます。
リスクに対して備えておくことは重要です。
- 空室リスク
- 修繕費
- 金利上昇リスク
入居者がいなくなってしまうと、家賃が入らないことになります。
人の入れ替わりでは、改修・修繕費用が発生します。
賃料でカバーできる部分は大きいですが、修繕の程度によっては大きな費用となってしまうことも考えられます。
ある程度の蓄えをしておくようにしてください。
急な出費ではありませんが、金利の変動によって返済額が変わることもあります。
金利が上がることにより、月々の返済額が上がり月々の収支が悪化することもあるでしょう。
融資銀行からの通知などをチェックして、返済額などをチェックしておくとよいでしょう。
融資を受けて終わりではありません。
不動産投資家として、状況を把握しながら物件の管理を考えていきましょう。
まとめ
- 不動産投資は、融資を受けることを前提に考える。
- 自己資本の投入を抑え、融資をうまく利用すると自己資本を抑えた運営が可能。
- 一度融資が通らなかったからといって諦めないこと！
- 融資は、「返済能力」、「不動産の担保価値」、「資産」のバランスが大切。
- 個人事業主は、黒字経営をベースに「返済能力」が判断される。
- 融資を受けて、不動産を保有してからが本当のスタート！
個人事業主が不動産投資を行うと、家賃収入という別の収入の柱を手に入れることが可能です。
個人事業主が、不動産投資に取り組めることがわかりました！
融資が通らなかったからといって、あきらめるのはもったいないです！
個人事業主として事業を成長させ黒字化しながら、不動産投資を検討してみてください。
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