不動産投資の減価償却は節税効果がある？設備についても解説！！

なぜ不動産投資の減価償却は節税効果があるのか？

減価償却とは、不動産を決められた年数で、徐々に経費計上することです。

「決められた年数」とは、「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で決まっています。

不動産は購入金額が大きいため、減価償却額も大きくなります。

計上する金額が大きいので、不動産投資の収支がマイナスになる場合もあります。

サラリーマンはマイナス部分を給与所得から差し引き、節税効果を得ることが可能です。

税金は所得の大きさに応じて大きくなります。

所得が小さくできるため、節税につながるわけです。

不動産投資の減価償却を経費として計上する方法

「定額法」という計算式を使って、減価償却できる費用を計算します。

2007年3月31日以前に取得した不動産には当てはまらないため、注意が必要です。

「定額法」の他に、「定率法」という計算式を使用することが可能です。

「定率法」を使用する場合は、事前に税務署へ届け出が必要です。

現行の計算方法である、「定額法」を説明します。

「建物の購入価格」は、土地以外の部分と覚えてください。

「定額法の償却率」は、物件の構造と築年数により変わってきます。

計算する際は、何が該当するのかと築年数を把握しておきましょう。

不動産投資の減価償却で計上可能な設備

不動産投資で減価償却できるのは、建物のみです。

土地は減価償却できません。

減価償却ができるのは、建物及び建物付属設備です。

建物：事業のために必要な事務所､工場､店舗など。

建物付属設備：事業のために必要な土地の上に固定した建物以外の土木設備、工作物など。

減価償却可能な設備は以下になります。

• 照明等に係る電気設備
• 給排水設備
• ガス設備
• 冷暖房、通風又はボイラー等の空調設備
• エレベーターなどの昇降機設備
• 消火、排煙設備、火災報知器、格納式避難設備
• 改装工事等の内装工事費用

建物と建物付属設備は、まとめて減価償却できます。

しかし、建物と建物付属設備を分けて減価償却をすることも可能です。

減価償却を行う期間は、耐用年数で決定します。

耐用年数が長いもので15年が最長です。

耐用年数は、設備ごとに国税庁が定めています。

設備ごとに耐用年数が設定されていることが、次の「不動産投資の減価償却を効率よく利用するポイント」で大切な要素となります。

不動産投資の減価償却を効率よく利用するポイント

建物と建物付属設備に分けて減価償却を行い、減価償却費を高くするのがポイントとなります。

建物と建物付属設備に分けることで、それぞれの耐用年数で減価償却が可能です。

建物だけの減価償却は、構造により変わります。

• 住居用　木造：22年
• 住居用　鉄骨コンクリート：47年
• 店舗・住居用　鉄骨造（4ｍ越え）：34年

建物と建物付属設備をまとめて減価償却を行う場合、建物の年数だけで減価償却することになります。

建物と建物付属設備を分けると、それぞれの耐用年数で計算ができます。

建物付属設備の耐用年数の一部を記載します。

• アーケード・日よけ設備：15年
• 電気設備（照明器具を含む）：15年
• 給排水・衛生設備、ガス設備：15年

紹介した耐用年数は一部の項目です。

建物と建物付属設備の耐用年数を比べると、設備の年数の方が短く設定されています。

建物の金額より少ないですが、耐用年数が短いため、1年で減価償却できる金額が大きいです。

建物と建物付属設備を分けて計算すると、建物のみで減価償却できる金額よりも節税効果を高めることが可能です。

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まとめ

• 減価償却とは、不動産を決められた年数で、徐々に経費計上すること。
• 減価償却は、所得を圧縮できるため節税効果が得られる。
• 減価償却の計算方法は、「定額法」と「定率法」が存在する。
• 減価償却は、建物と建物付属設備に対しておこなう。
• 建物と建物付属設備を分けて計算すると、年間償却額が上がり節税効果が高められる。

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