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不動産

【不動産の節税】減価償却費用は路線価の工夫で効果アップ!

「【不動産の節税】減価償却費用は路線価の工夫で効果アップ!」のイメージ画像。家の模型、電卓、植物を背景に、記事タイトルが表示されている。

減価償却で所得を減らし、節税ができるのはわかりました。

もっと、節税効果を上げる方法はありませんか?

効果アップできますよ!

路線価を元に、工夫するだけでカンタンにできます!

記事を読み終わるころには、節税効果を大きくアップできる知識を身に付けているでしょう♪

ミヤビ屋

記事の信頼性を表す画像。ミヤビ屋ブログ管理人ミヤビ屋のアイコンと紹介を表示している。
ミヤビ屋 @miyabiya_gimlet

不動産投資を活用した節税

白いニットを着た男性を背景に、「TAX」と書かれたイラストがハサミで切られようとしている。

不動産投資には、購入金額諸費用がかかります。

諸費用が多くかかることにより、家賃収入より諸費用が多くなり、不動産投資赤字となるでしょう。

給与所得などと、赤字である不動産所得を損益通算すると、課税所得額(税金がかかる所得)を減らすことができます。

これは、購入1年目だけの節税です。

減価償却は、購入した不動産の一部を経費として計上することです。

不動産の購入大きな金額となるので、分割して計上することが許されています。

家賃収入などの所得から、経費を差し引くことで、課税所得額(税金がかかる所得)を減らすことができます。

減価償却は、1年目から数十年先にわたって経費として計上することも可能です。

どちらの方法も、課税所得を小さくできるため、納税額も小さくできます。

つまり、節税につながるわけです。

上手に活用できれば、所得税率を下げることもできるでしょう。

ポイント

  • 不動産投資の節税には、購入時の諸費用による節税する方法と、減価償却による節税がある。

減価償却の概要

減価償却は、不動産取得にかかった費用を、経費として計上することです。

不動産取得金額が大きいため、金額を当年(1年目)のみで費用計上することができません

数年~数十年にわたり分割し、経費として毎年計上をします。

長期間にわたって経費にできるので、節税の恩恵を長く受けることができるでしょう。

通常の経費は、キャッシュアウト(支出)をして経費として計上します。

しかし、減価償却は、購入時の支払いはありますが、その後はキャッシュアウトなしで毎年経費計上をしていきます。

キャッシュアウトなしで費用計上できるため、利益圧縮となり手残りを多く残すことが可能です。

購入金額を費用計上し、会計上の利益を減らすことで、購入金額を後から回収していることになります。

ポイント

  • 減価償却は、不動産取得にかかった費用を経費計上すること
  • 単年で経費に計上せずに、数年~数十年にわたって計上する。
  • 減価償却は、キャッシュアウトなしで会計上で経費に計上できる。
  • 減価償却は、購入金額を後から回収していることになる。

減価償却ができるもの・できないもの

減価償却ができるものは「建物」と「建物付属設備」です。

減価償却できるもの「償却資産」とよび、それぞれ「法定耐用年数」が定められています。

「法定耐用年数」「減価償却期間」とも呼ばれ、費用計上ができる期間です。

法廷耐用年数に応じて、分割して費用計上をしていきます。

建物構造により法定耐用年数が異なり、以下の表のように分けられます。 

木造 22年
鉄骨造 骨格材の厚み3mm以下 19年
鉄骨造 骨格材の厚み3mmを超え4mm以下 27年
鉄骨造 骨格材の厚み4mm以上 34年
鉄筋コンクリート造 47年

建物付属設備種類によって法定耐用年数が異なり、代表的なものは、以下の表のように分けられます 

電気設備(蓄電池電源設備) 6年
電気設備(その他) 15年
日よけ設備(主に金属) 15年
日よけ設備(その他) 8年
給排水、衛生設備、ガス設備 15年

減価償却ができないものは「土地」です。

土地は経年劣化しないため、償却資産にはなりません

ポイント

  • 減価償却できるものは、「建物」「建物付属設備」
  • 減価償却できるものを「償却資産」とよぶ。
  • 減価償却できる期間「減価償却期間」と呼ぶ。
  • 減価償却期間法定耐用年数
  • 土地は減価償却できない

減価償却の目的は利益の圧縮

スーツを着た男性が手を前方に伸ばし手のひら同士を向かい合わせて構えている。手の間にはビックリマークが表示されている。

減価償却を行う上で大事なことは、いかに手元にお金を残すのかということです。

経費計上により、利益を圧縮手残りを増やします。

キャッシュが増えることにより、ローンの返済をしたり、新たな投資先に回したりもできるでしょう。

不動産投資利回りをよくすることで、投資した資金の回収も早まり、投資の拡大スピードを加速することができます

減価償却費用をどうやって増やすか?

減価償却費用増やす方法は、2パターンです。

  • 建物の割合を高くする。
  • 減価償却期間を短くする。 

建物の割合を高くする

減価償却対象は、「建物」「建物付属設備」のみです。

つまり、購入する不動産価額のうち、建物の割合が高い方が減価償却費は上がることになります。

減価償却期間を短くする

減価償却期間短くすることで、単年当たりの計上できる金額が大きくなります

主に、中古物件を購入した際に関係するでしょう。

中古不動産減価償却期間は、新築と異なり、「減価償却期間=耐用年数」ではないためです。

全期間経過した償却期間計算式

減価償却期間(端数切捨て)=法定耐用年数×20%

一部機関経過した償却期間計算式

減価償却期間(端数切捨て)=(法定耐用年数-経過年数)+(経過年数×20%)

木造の建物を、1,000万円で購入した場合で考えてみましょう。(※木造法定耐用年数22年

築年数 新築 築5年 築10年 築15年 築20年 築22年以降
耐用年数 22年 18年 14年 10年 6年 4年
減価償却費/年間 46万円 56万円 71万円 100万円 167万円 250万円

新築の耐用年数22年では46万円築22年以降では250万円となっています。

「建物」と「建物付属設備」の価格設定がポイント

減価償却期間短くする方法は、中古物件でしか使用できません

対して、建物の割合を高くする方法は、新築と中古のどちらに対しても有効です。

多くの場合、建物の割合を高くする方法が活用しやすいでしょう。

固定資産税路線価・相続税路線価の工夫で効果アップ

コインが5列に等間隔で積み上げられている。左から右に向かって階段のように枚数が増えている。5列目の上部に豆電球マークが表示されている。

減価償却費用を増やすには、建物部分を大きくすればよいです。

逆に言えば、土地部分を小さくすればよいとも言えます。

土地の価額評価の方法には、「固定資産税路線価」「相続税路線価」による評価があります。

どちらも、道路に面した標準的な、宅地の1平方メートルあたりの、土地の評価額の指標です。

路線価による評価方法

固定資産税路線価固定資産税の計算で主に使われる路線価

相続税路線価  :相続税・贈与税の計算で主に使われる路線価

路線価を調べるには、以下のリンクから可能です。

全国地価マップ

を挙げて、路線価の違いによる結果を比較してみましょう。

路線価の比較条件

  1. 土地建物購入金額7,000万円
  2. 土地面積200平米
  3. 固定資産税路線価30万円/平米
  4. 相続税路線価40万円/平米

固定資産税路線価15万円/平米

土地の時価=15万円×200平米=3000万円

建物の時価=7,000万円-3,000万円=4,000万円

相続税路線価20万円/平米

土地の時価=20万円×200平米=4000万円

建物の時価=7,000万円-4,000万円=3,000万円

固定資産税路線価の方が、建物の時価が1,000万円高くなります

固定資産税路線価による計算を採用することで、減価償却費を大きくすることができるわけです。

それぞれの路線価には、主な使用目的がありますが、路線価はあくまでも目安です。

どちらを採用しても問題にはなりません

ポイント

  • 建物の割合を増やす土地の割合を減らす
  • 土地の価額評価には、「固定資産税路線価」「相続税路線価」を元にする方法がある。
  • 不動産立地により異なるため、土地の割合が少なくなる方を採用する。

まとめ

  • 不動産投資の節税には、購入時の諸費用による節税する方法と、減価償却による節税がある。
  • 減価償却は、不動産取得費用を経費として、数年~数十年にわたって計上する。
  • 減価償却は、キャッシュアウトなしの会計処理で、購入金額を後から回収していることになる。
  • 減価償却できるものは、「建物」「建物付属設備」のみで「償却資産」とよぶ。
  • 減価償却を行う上で大事なことは、いかに手元にお金を残すのか!
  • 減価償却費用増やす方法は、「建物の割合を高くする=土地の割合を減らす」
  • 土地の価額評価方法は、「固定資産税路線価」「相続税路線価」を元に計算。土地の割合が少ない方を採用する。

記事を読んで、減価償却費用を大きくする方法が理解できたと思います。

ミヤビ屋

ちょっとした工夫で、大きく節税効果が変わるものなんですね!

利益を圧縮してキャッシュを増やすと、新たな投資に資金を回すことができます。

資産拡大スピードの加速につながります。

大きな節税のタイミングであると判断する場合、活用を検討してみてください♪

ミヤビ屋

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