減価償却で所得を減らし、節税ができるのはわかりました。
もっと、節税効果を上げる方法はありませんか？
効果アップできますよ！
路線価を元に、工夫するだけでカンタンにできます！
記事を読み終わるころには、節税効果を大きくアップできる知識を身に付けているでしょう♪
【目次】 クリックで該当箇所へ移動！
不動産投資を活用した節税
不動産投資には、購入金額と諸費用がかかります。
諸費用が多くかかることにより、家賃収入より諸費用が多くなり、不動産投資が赤字となるでしょう。
給与所得などと、赤字である不動産所得を損益通算すると、課税所得額（税金がかかる所得）を減らすことができます。
これは、購入1年目だけの節税です。
減価償却は、購入した不動産の一部を経費として計上することです。
不動産の購入は大きな金額となるので、分割して計上することが許されています。
家賃収入などの所得から、経費を差し引くことで、課税所得額（税金がかかる所得）を減らすことができます。
減価償却は、1年目から数十年先にわたって経費として計上することも可能です。
どちらの方法も、課税所得を小さくできるため、納税額も小さくできます。
つまり、節税につながるわけです。
上手に活用できれば、所得税率を下げることもできるでしょう。
ポイント
- 不動産投資の節税には、購入時の諸費用による節税する方法と、減価償却による節税がある。
減価償却の概要
減価償却は、不動産取得にかかった費用を、経費として計上することです。
不動産は取得金額が大きいため、金額を当年（1年目）のみで費用計上することができません。
数年～数十年にわたり分割し、経費として毎年計上をします。
長期間にわたって経費にできるので、節税の恩恵を長く受けることができるでしょう。
通常の経費は、キャッシュアウト（支出）をして経費として計上します。
しかし、減価償却は、購入時の支払いはありますが、その後はキャッシュアウトなしで毎年経費計上をしていきます。
キャッシュアウトなしで費用計上できるため、利益圧縮となり手残りを多く残すことが可能です。
購入金額を費用計上し、会計上の利益を減らすことで、購入金額を後から回収していることになります。
ポイント
- 減価償却は、不動産取得にかかった費用を経費計上すること。
- 単年で経費に計上せずに、数年～数十年にわたって計上する。
- 減価償却は、キャッシュアウトなしで会計上で経費に計上できる。
- 減価償却は、購入金額を後から回収していることになる。
減価償却ができるもの・できないもの
減価償却ができるものは「建物」と「建物付属設備」です。
減価償却できるものを「償却資産」とよび、それぞれ「法定耐用年数」が定められています。
「法定耐用年数」は「減価償却期間」とも呼ばれ、費用計上ができる期間です。
法廷耐用年数に応じて、分割して費用計上をしていきます。
建物は構造により法定耐用年数が異なり、以下の表のように分けられます。
| 木造 | 22年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み3mm以下 | 19年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み3mmを超え4mm以下 | 27年 |
| 鉄骨造 骨格材の厚み4mm以上 | 34年 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 |
建物付属設備は種類によって法定耐用年数が異なり、代表的なものは、以下の表のように分けられます
| 電気設備（蓄電池電源設備） | 6年 |
| 電気設備（その他） | 15年 |
| 日よけ設備（主に金属） | 15年 |
| 日よけ設備（その他） | 8年 |
| 給排水、衛生設備、ガス設備 | 15年 |
減価償却ができないものは「土地」です。
土地は経年劣化しないため、償却資産にはなりません。
ポイント
- 減価償却できるものは、「建物」と「建物付属設備」
- 減価償却できるものを「償却資産」とよぶ。
- 減価償却できる期間を「減価償却期間」と呼ぶ。
- 減価償却期間＝法定耐用年数
- 土地は減価償却できない。
減価償却の目的は利益の圧縮
減価償却を行う上で大事なことは、いかに手元にお金を残すのかということです。
経費計上により、利益を圧縮し手残りを増やします。
キャッシュが増えることにより、ローンの返済をしたり、新たな投資先に回したりもできるでしょう。
不動産投資の利回りをよくすることで、投資した資金の回収も早まり、投資の拡大スピードを加速することができます。
減価償却費用をどうやって増やすか？
減価償却費用を増やす方法は、2パターンです。
- 建物の割合を高くする。
- 減価償却期間を短くする。
建物の割合を高くする
減価償却の対象は、「建物」と「建物付属設備」のみです。
つまり、購入する不動産価額のうち、建物の割合が高い方が減価償却費は上がることになります。
減価償却期間を短くする
減価償却期間を短くすることで、単年当たりの計上できる金額が大きくなります。
主に、中古物件を購入した際に関係するでしょう。
中古不動産の減価償却期間は、新築と異なり、「減価償却期間＝耐用年数」ではないためです。
全期間経過した償却期間計算式
減価償却期間（端数切捨て）＝法定耐用年数×20%
一部機関経過した償却期間計算式
減価償却期間（端数切捨て）＝（法定耐用年数-経過年数）+（経過年数×20%）
木造の建物を、1,000万円で購入した場合で考えてみましょう。（※木造の法定耐用年数は22年）
| 築年数 | 新築 | 築5年 | 築10年 | 築15年 | 築20年 | 築22年以降 |
| 耐用年数 | 22年 | 18年 | 14年 | 10年 | 6年 | 4年 |
| 減価償却費/年間 | 46万円 | 56万円 | 71万円 | 100万円 | 167万円 | 250万円 |
新築の耐用年数22年では46万円、築22年以降では250万円となっています。
「建物」と「建物付属設備」の価格設定がポイント
減価償却期間を短くする方法は、中古物件でしか使用できません。
対して、建物の割合を高くする方法は、新築と中古のどちらに対しても有効です。
多くの場合、建物の割合を高くする方法が活用しやすいでしょう。
固定資産税路線価・相続税路線価の工夫で効果アップ
減価償却費用を増やすには、建物部分を大きくすればよいです。
逆に言えば、土地部分を小さくすればよいとも言えます。
土地の価額評価の方法には、「固定資産税路線価」と「相続税路線価」による評価があります。
どちらも、道路に面した標準的な、宅地の1平方メートルあたりの、土地の評価額の指標です。
路線価による評価方法
固定資産税路線価：固定資産税の計算で主に使われる路線価
相続税路線価 ：相続税・贈与税の計算で主に使われる路線価
路線価を調べるには、以下のリンクから可能です。
例を挙げて、路線価の違いによる結果を比較してみましょう。
路線価の比較条件
- 土地と建物の購入金額7,000万円
- 土地面積が200平米
- 固定資産税路線価30万円/平米
- 相続税路線価40万円/平米
固定資産税路線価15万円/平米
土地の時価＝15万円×200平米＝3000万円
建物の時価＝7,000万円-3,000万円＝4,000万円
相続税路線価20万円/平米
土地の時価＝20万円×200平米＝4000万円
建物の時価＝7,000万円-4,000万円＝3,000万円
固定資産税路線価の方が、建物の時価が1,000万円高くなります。
固定資産税路線価による計算を採用することで、減価償却費を大きくすることができるわけです。
それぞれの路線価には、主な使用目的がありますが、路線価はあくまでも目安です。
どちらを採用しても問題にはなりません。
ポイント
- 建物の割合を増やす＝土地の割合を減らす。
- 土地の価額評価には、「固定資産税路線価」と「相続税路線価」を元にする方法がある。
- 不動産の立地により異なるため、土地の割合が少なくなる方を採用する。
まとめ
- 不動産投資の節税には、購入時の諸費用による節税する方法と、減価償却による節税がある。
- 減価償却は、不動産取得費用を経費として、数年～数十年にわたって計上する。
- 減価償却は、キャッシュアウトなしの会計処理で、購入金額を後から回収していることになる。
- 減価償却できるものは、「建物」と「建物付属設備」のみで「償却資産」とよぶ。
- 減価償却を行う上で大事なことは、いかに手元にお金を残すのか！
- 減価償却費用を増やす方法は、「建物の割合を高くする＝土地の割合を減らす」
- 土地の価額評価方法は、「固定資産税路線価」と「相続税路線価」を元に計算。土地の割合が少ない方を採用する。
記事を読んで、減価償却費用を大きくする方法が理解できたと思います。
ちょっとした工夫で、大きく節税効果が変わるものなんですね！
利益を圧縮してキャッシュを増やすと、新たな投資に資金を回すことができます。
資産拡大スピードの加速につながります。
大きな節税のタイミングであると判断する場合、活用を検討してみてください♪
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