不動産投資の収支が毎年赤字です…
赤字で大丈夫かな…
次の不動産を購入する際、融資が通るか心配です…
不動産投資の減価償却で、年間収支を赤字にする人は多いです。
不動産投資の規模を拡大したい方は、赤字が続いていて融資の審査が通るのか不安に感じるでしょう。
不動産投資の赤字に対する捉え方、減価償却を有利に進める方法を理解することは大切です。
以下に該当する人は、ぜひ記事を読んでください！
- 赤字に対して不安がある人。
- 物件数を増やしたいと考えている人。
- 法人化の減価償却が気になっている人。
赤字に対しての理解を深め、不動産投資を有利に進めていきましょう！
【目次】 クリックで該当箇所へ移動！
不動産投資の減価償却で赤字が出てしまう理由
不動産投資では、建物と設備が定められた年数の範囲内で、少しずつ経費として計上できます。
収入が支出よりも多くても、減価償却分の経費計上額が大きければ年間収支が赤字になりえます。
不動産投資においての赤字は、大きく2つのパターンに分けられます。
- 減価償却前に赤字
- 減価償却後に赤字
違いをカンタンに表すと、「悪い赤字」と「良い赤字」です。
- 減価償却前に赤字⇒悪い赤字
- 減価償却後に赤字⇒良い赤字
なぜ「悪い赤字」と「良い赤字」なのかを解説します。
①減価償却「前」に赤字の場合
減価償却前に赤字になっている場合は、「悪い赤字」です。
減価償却をする前から赤字ということは、収入よりも支出の方が大きいということです。
空室などにより、経費・ローンの支払いが多いなどが考えられます。
悪い赤字は、キャッシュフローが悪く、節税効果以上に収支がマイナスになっています。
キャッシュフローがマイナスの状態が続けば、資金の持ち出しが多くなり、不動産を持ち続けられなくなるでしょう。
減価償却前に赤字の場合、下記のような原因が考えられます。
- 家賃収入が減っている。
- ローンの返済が圧迫している。
入退去が多い、ローン金利の上昇など、原因を確認し対策を講じることが大切です。
②減価償却「後」の赤字
減価償却前が黒字で、減価償却を行うと赤字になる場合は、「良い赤字」です。
減価償却前に黒字ということは、支出よりも収入の方が大きいということです。
家賃収入、ローンの支払いが安定していると言い換えられます。
減価償却を行い経費計上し、年間の収支をわざと赤字にすることで、節税効果が得られます。
良い赤字とは、帳簿上のお金の流れを調整し、減価償却による節税効果を得られている状態です。
不動産投資の減価償却が赤字になっても融資は受けられる？
減価償却を行い赤字となっても、融資を受けることは可能です。
融資を受けることは可能ですが、キャッシュフローの内容によってはむずかしくなります。
- 減価償却前に赤字：融資が受けられない可能性がある。
- 減価償却後の赤字：融資が受けられる可能性が高い。
融資銀行の審査を受ける際、実際のキャッシュフローがどうなっているのかが重要となります。
減価償却がどの程度計上され、家賃収入、経費がどの程度なのかも確認されます。
重要なのは以下です。
- 実際の事業として赤字なのか？
- 帳簿上で赤字なのか？
減価償却前に赤字では、キャッシュフローが悪く、事業として成り立っていないと判断されるでしょう。
事業が成り立っていなければ、融資銀行は融資を出したくないと判断します。
減価償却後に赤字では、実際の事業としては良い運営状態といえます。
支出よりも収入が多く、キャッシュフローが良ければ、帳簿上の赤字であると判断されるでしょう。
事業として成り立っているので、融資をしても問題ないと判断されやすくなります。
不動産投資の減価償却を無くして黒字化させる方法
減価償却後の赤字を避けるため、減価償却を無くし黒字化できるのか？
法人化を行えば、「減価償却を無くす」ことは可能です。
法人化のメリットがでてきます。
個人では、毎年必ず減価償却を行う決まりになっています。
法人では、減価償却は「任意償却」という税法上のルールが適用されます。
減価償却の金額を調整することが可能となるのです。
黒字のままにできるため、減価償却を行わずにおきたいと思う人もいるでしょう。
しかし、任意償却では、全く計上を行わないのは粉飾決算にあたります。
減価償却を0にするのは、融資銀行の印象が悪くなってしまうため注意が必要です。
では、どう対応するのか？
減価償却を0にするのではなく、物件の耐用年数を延ばしてください。
減価償却の金額を減らして、赤字にならない範囲に留めるのが妥当な任意償却といえるでしょう。
減価償却の金額を任意で決めて、適切な節税効果が得られるように調整するわけです。
法人は、減価償却の金額が調整できる面で、とても有利だと言えます。
不動産投資の減価償却は赤字と黒字のどちらがお得か！？
減価償却では、「良い赤字」、「悪い赤字」があります。
減価償却で赤字にするのと、黒字にするのではどちらがよいのでしょうか？
減価償却後に赤字にするのがお得です。
さらにお得にするには、法人化をして、青色申告で任意償却を行うことです。
任意償却で、経費計上する金額を調整することで、さらにお得になります。
法人は赤字を繰り越せる期間も長く、節税効果を受けられる期間も調整できます。
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まとめ
- 不動産投資では、建物と設備を定められた年数の範囲内で、経費計上できる。
- 収入が支出よりも多くても、減価償却額が大きければ年間収支が赤字になる。
- 減価償却前に赤字の場合は、悪い赤字！キャッシュフローに問題あり！
- 減価償却後の赤字の場合は、良い赤字！節税効果が得られていると言える！
- 減価償却後に赤字であれば、キャッシュフローが正常なため融資が受けられる。
- 赤字をコントロールしたいなら、法人化で減価償却の任意償却を活用する。
「悪い赤字」か？「良い赤字」か？を把握しましょう。
「減価償却前に赤字」なら注意が必要です！
資金の持ち出しが多くなると、不動産を所有し続けることが難しくなるでしょう。
良い赤字であれば問題ないのですね！
帳簿上の赤字なら、節税効果が得られるので心配いらないですね！
減価償却後に赤字であれば、心配いりません。
追加で融資を受けることもできるので安心してください。
法人化は、任意償却の他にもメリットがあります。
短期売却時に税金面で有利だったり、計上できる経費の枠が大きく設定されていたりします。
不動産投資を有利に進めていきたいという方は、法人化も検討してください。
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