親の年齢を考えると、そろそろ資産の相続を考えなければいけない…
預金よりも、不動産で相続する方が節税できると聞くがどうですか？
不動産投資は、「相続税対策によいですよ！」という情報を聞いたことがあると思います。
不動産投資は節税対策に効果があります。
実際の手続きは、残された家族が行います。
突然のことで混乱している中、複雑な作業は家族への負担になり困ってしまうと思います。
記事を読めば、家族から相続する、相続させる際の参考になるはずです。
- 不動産投資の相続税の基本
- 相続税の計算方法
- 申告期間
- もし家族が税金を払いすぎてしまった場合
不動産投資の相続税の知識をもち、損をしないようにしてください！
【目次】 クリックで該当箇所へ移動！
不動産投資の相続税って何？
相続とは、亡くなられた方の預貯金、不動産などの財産を引き継ぐことです。
相続税は、亡くなられた方から引き継いだ財産に対して発生する税金です。
相続する財産が大きくなればなるほど、相続税も高くなっていきます。
なぜ、不動産投資は、相続する際に有利と言われるのでしょうか？
不動産の資産価値の考え方により、相続の際に有利となるためです。
相続税の金額を決める際、1億円の現金よりも、1億円で購入した不動産の方が相続税が少なくなります。
1億という評価額よりも、不動産の資産価値が下がるためです。
当たり前ですが、1億円の現金は資産価値としての評価額は1億円です。
1億円で購入した不動産の評価額は、1億円の価値ではありません。
不動産の資産価値は、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価」から計算されます。
土地や建物などは、相続税評価額を下げる措置があるため、1億円よりも価値が下がります。
不動産投資では、実際に売買した金額が資産価値ではないと覚えておいてください。
基礎控除額に関しても、少し触れておきます。
基礎控除額を超えて財産を相続すると、相続税の申請が必要になります。
相続する財産の総額が、基礎控除額を超えない場合は、申請は不要で、相続税も発生しません。
4000万円の資産があり、相続する対象者が1人の場合、基礎控除額3,600万円を差し引いて400万円に対して相続税の申告が必要になります。
相続する方が2人の場合は、基礎控除額は4,200万円です。
相続する対象者が増えると、基礎控除額が1人あたり600万円加算されます。
基礎控除額がどの程度になるのかを理解し、不動産投資、預貯金額などを含めた総資産を把握しておくことが大切です。
不動産投資の相続税の計算方法
不動産の相続を行う際は、土地と建物に分けて計算を行います。
下記が計算式です。
不動産の相続税計算式
土地（貸家建付地）の評価額＝自用地の土地評価額－（自用地の土地評価額×借地権割合×借地権割合×賃貸割合）
建物の評価額＝固定資産税評価額－固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合
不動産の評価額＝土地（貸家建付地）の評価額＋建物の評価額
土地評価額について説明します。
「自用地の土地評価額」の「自用地」は言い換えると、「自分が自由に使える土地（自用）」となります。
土地の評価額は、自分で自由に使える土地が一番高く評価されます。
評価額が高いと、税金も高く評価されてしまいます。
「借地権割合」とは、土地の権利のうち借地が何割を占めるかを示します。
国が定めており、地域によって変わります。
「借家権割合」とは、建物の借家権の相続税評価額の割合のことです。
全国どこでも30%と決まっています。
「賃貸割合」とは、言い換えると年間の入居率です。
入居率は相続に関わるため、物件の管理情報をあとから確認出来るようにしておいてください。
続いて、建物評価額の説明をします。
「固定資産税評価額」はおおよそ、時価の6割程度とされています。
毎年送られてくる、固定資産税の納付通知に記載されています。
「借家権割合」とは、土地の部分と同様の意味で、建物の借家権の相続税評価額の割合のことです。
全国どこでも30%と決まっています。
「賃貸割合」とは、土地の部分と同様の意味で、年間の入居率になります。
入居率が相続に関わるため、物件の管理情報をあとから確認出来るようにしておきましょう。
例で考えてみましょう。
計算例
1億円の現金を持つ場合と、1億円の不動産を購入し評価額が6,000万円の場合で比べてみましょう。
評価額が4,000万円下がり、4,000万円に対する相続税が節税できたことになります。
実際の基礎控除額なども考えると、さらに節税効果の差が分かりやすいです。
法定相続人が4人いた場合、基礎控除額は下記の計算式になります。
基礎控除額＝3000万円＋（600万円×法定相続人の人数）
3000万円＋（600万円×4人）＝5400万
1億の現金資産を持つ場合と、6,000万円の不動産を持つ場合で考えます。
現金の場合：1億円－5,400万円＝4,600万円
不動産の場合：6,000万円－5,400万円＝600万円
現金と不動産を比較すると、不動産で相続した方が圧倒的に有利であることがわかります。
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不動産投資の相続税の申告と還付方法
相続税の申告には期限があります。
相続税の期限は10ヶ月です。
期限を過ぎてしまうと、延滞税が発生してしまうので注意が必要です。
期限までに相続税の申告をするのは家族です。
申告者が困ることのないように準備しておくことが大切です。
相続人（財産を引き継ぐ人）の場合は、財産がどの程度あるかなどを教えてもらっておくのがよいです。
被相続人（財産を遺す人）の場合は、財産がどの程度あるかを教えておくことをオススメします。
相続税の申告の際、税金を多く取られるのが嫌だからと、少なめに申告してはいけません！
税務署から確認が入り、「過少申告加算税」が発生してしまう可能性があります。
反対に、間違って申告をして払いすぎた場合は、請求すると還付されます。
「更正の請求」という申請をすると、払いすぎてしまった相続税が返ってきます。
更正の請求が行える期限は、相続税の申告から「5年以内」です。
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まとめ
- 相続とは、亡くなられた方の財産を引き継ぐこと。
- 相続税は、亡くなられた方から、引き継いだ財産に対して発生する税金。
- 相続する財産が大きくなればなるほど、相続税も高くなる。
- 1億円の現金よりも、1億円で購入した不動産の方が相続税が少なくなる。
- 財産が基礎控除額より少なければ、相続税は発生しない。
- 相続税の申告期限は10ヶ月。期限を過ぎると遅延税、過少申告すると過少申告加算税が発生する。
- 相続税を多く払っても、「更正の請求」で払いすぎた相続税が還付できる。
記事の内容を押さえておけば、相続税の基本が理解できたと言えます。
現金よりも、不動産で相続した方がお得なんですね！
相続させる人、相続する人は知っておいて損はないですね♪
家族のために早めに準備をするのも大切ですね！
相続税でたくさんの税金を払うのは、もったいないです！
財産は、上手に残して、上手に貰った方がよいです。
財産を持つ本人だけではなく、引き継ぐ人も知っておくことが重要です。
不動産での相続を検討してみてください。
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